这份意向书有效吗?/杨红良

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 16:33:40   浏览:9653   来源:法律资料网
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这份意向书有效吗?

杨红良


  商品房买卖特别是二手房转让过程中,在正式签订房屋买卖合同之前,转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下,又往往只由其中一个权利人出面签署这份《房屋买卖意向书》。那么,这样的《房屋买卖意向书》的效力如何?下面,就以本人最近代理的一个案件说起。
  在该案中,我方当事人是一套二手房的买受方,而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下,我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》,约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款,并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署,我方当事人根据意向书的约定,当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金,对方收取了钱款并开具了收据,明确此笔款项为“定金”,同时在收据上还特别声明:“若除本人外,尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利,则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意,并代表该任何第三人签署本收款收据。”
  但是,收受了五万元后,对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由,最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
  为维护自己的合法权益,我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款,向上海仲裁委员会申请仲裁,被申请人为收取定金的对方当事人一人,请求裁定其双倍返还定金,理由是双方已经签订了购房预约合同,其中有定金条款并实际支付了定金,现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同,应当承担相应的民事法律责任。
  立案两个月后进行了开庭。开庭审理时,对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有,在另一权利人没有授权的情况下,他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效,故只同意退还已经收取的五万元,不同意双倍返还。
  开庭后等待了三个半月,我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为:本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立,双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中,该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同,必然涉及到对该房屋所有权的处分,获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订,而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意,故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则,在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下,意向书仅对被申请人产生约束力,另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务,这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书,因此,仲裁庭认为,未经另一权利人的同意或者授权,申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
  基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定,裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张,而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
  由于本案实行仲裁,而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径,所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下,在此提出自己的观点,以求教于方家,争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
  本人认为:本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效,被申请人在收取定金却反悔的情况下,应当承担双倍返还定金的法律责任。
  理由如下:
  第一,《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同,两者不能混淆。
  正如裁决书所言,申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点,按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同,对标的房屋的转让来说,这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人,另一方是标的房屋的两个权利人中的一人,他收取了五万元、开具了收据,同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署,自然应当对他们两人产生法律约束力(裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”,推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力,是对的)。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同,而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上,应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效,其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
  进一步而言,《房屋买卖意向书》具有自身的独立性,其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响,也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为,该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”,实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为,正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分,应当获得原所有权利人的一致同意,但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分,故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
  第二,本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
  我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定,本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
  另外,值得一提的是,在本案裁决书中,对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查,“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的,裁决由仲裁员直接作出”,而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢,不得而知。也即是说,这份裁决书中,对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效,实际上并没有阐述,这又难免让人颇费思量。
  第三,认定该《房屋买卖意向书》无效,与社会实践实际不符,并且有害。
  按照本案裁决书的推理逻辑,日后在二手房转让中应当如下操作,才能保证《房屋买卖意向书》的有效,并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订,即:标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金,或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
  但是,如果这种要求确实成为法律规定的话,则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本,与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖,于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言:“如果这样规定的话,我们使用了多年的《房屋买卖意向书》都是无效的,但这份意向书是在房地局正式备案过的。”
  综上所述,《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用,应当在实际签约双方间产生约束力,在没有特别约定的情况下,一旦签署即告成立并生效,其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。

上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月27日

联系地址:上海市愚园路168号世界环球大厦18楼
联系电话:021-62496040
邮政编码:200040

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国家外汇管理局综合司关于印发《保税监管区域外汇管理办法操作规程》的通知

国家外汇管理局综合司


国家外汇管理局综合司关于印发《保税监管区域外汇管理办法操作规程》的通知

文号:汇综发【2007】166号 


国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部,深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局:
为贯彻落实《保税监管区域外汇管理办法》(以下简称《办法》),国家外汇管理局制定了《保税监管区域外汇管理办法操作规程》(以下简称《操作规程》)。现将《操作规程》印发给你们,请遵照执行,并就有关事项通知如下。
一、自2007年10月1日起,国家外汇管理局各分支机构(以下简称外汇局)不再对保税监管区域内企业核发《保税区外汇登记证》、《出口加工区外汇登记证》等各类保税监管区域外汇登记证明及《外商投资企业外汇登记证》,而只颁发《保税监管区域外汇登记证》。同时收缴已颁发的《保税区外汇登记证》、《出口加工区外汇登记证》等各类保税监管区域外汇登记证明及《外商投资企业外汇登记证》。换证工作应当于2008年1月1日前完成。
二、换证期间,原各类保税监管区域外汇登记证明、《外商投资企业外汇登记证》和新颁发的《保税监管区域外汇登记证》同时使用。2008年1月1日起,不再使用《保税区外汇登记证》、《出口加工区外汇登记证》等各类保税监管区域外汇登记证明及《外商投资企业外汇登记证》。区内企业凭《保税监管区域外汇登记证》办理经常和资本项目外汇业务,银行应当按规定做好相应外汇账户管理等信息的收集和报送工作。
国家外汇管理局各分局、管理部接到本通知后,立即转发辖内支局和保税监管区域管理机构以及银行、企业等,做好宣传及换证准备工作,及时为区内企业换发《保税监管区域外汇登记证》,并尽快完成相关操作培训。执行中如遇问题,请及时向国家外汇管理局综合司反馈。
联系人:刘宏玉 荆琴
电 话:68402129 68402429 传真:68402430

二〇〇七年十月八日



保税监管区域外汇管理办法操作规程

第一章 外汇登记

第一条 区内企业应当在领取工商营业执照之日起30个工作日内,持工商营业执照、组织机构代码证、经批准的合同(独资企业除外)和章程(外商投资企业还需提供审批机关对设立该企业的批准文件)等有关材料原件及复印件,向注册地国家外汇管理局分支局(以下简称外汇局)申请办理外汇登记手续。
外汇局审核区内企业送交的上述材料无误后,向区内企业核发《保税监管区域外汇登记证》(以下简称《登记证》)。
《登记证》由国家外汇管理局统一设计,各外汇分局(外汇管理部)自行印制,不得伪造、涂改,不得出租、出借、转让、出卖。
第二条 在商务主管部门办理对外贸易经营权登记后从事货物贸易经营活动的区内企业,到注册地外汇局办理“对外付汇进口单位名录”和出口核销备案登记手续时,除《登记证》外,还需提供《对外贸易经营者备案登记表》、海关注册登记证明书。
第三条 区内企业办理外汇登记手续并领取《登记证》后,有变更名称、地址、经营范围或者发生股权转让、增资、合并及分立等情况的,应当在办理工商登记变更后30个工作日内,将有关材料报注册地外汇局备案,并办理外汇登记变更手续。
第四条 区内企业经营期满或因故导致经营终止,经审批机关批准解散的,应当在审批机关批准之日起30个工作日内到注册地外汇局办理外汇登记注销手续,交回《登记证》。
第五条 区内企业遗失《登记证》,应当自知道遗失之日起5日内登报发表遗失声明,并在登报声明后5个工作日内向注册地外汇局报告,注册地外汇局凭遗失声明给予补发。
第六条 区内企业办理外汇业务时,除按本操作规程提供规定的凭证和商业单据外,还应当出示《登记证》。
外汇局通过外汇年检对《登记证》每年核证一次,经过核证的《登记证》有效,期限一年。其中区内外商投资企业还应当同时遵守境内区外外商投资企业验资询证、联合年检等外汇管理规定。


第二章 外汇账户管理

第七条 区内企业开立、变更、关闭经常项目外汇账户,持《登记证》,按照境内区外经常项目外汇账户管理规定,直接到银行办理相关手续。
第八条 区内企业开立、变更、关闭资本项目外汇账户,持《登记证》,按照境内区外资本项目外汇账户管理规定办理,并按照相应外汇账户管理规定办理外汇收支。
第九条 区内企业外汇账户统一纳入外汇账户管理信息系统进行管理。区内企业经常项目外汇收支,包括收汇、付汇、结汇、购汇均应通过外汇账户进行。
第十条 银行为区内企业开立外汇账户时,应当在《登记证》相应栏目中填写开户银行名称、账号、币种、账户性质和开户日期,并加盖印章。
银行应当区分区内企业与境内区外企业外汇账户,分别按照相应规定办理外汇业务,并遵守外汇账户管理信息系统要求。
第十一条 银行和企业不得出租或者租用、出借或者借用以及超出规定的收支范围使用外汇账户,不得利用外汇账户代其他机构和个人收付、保存外汇资金。

第三章 外汇收支和结售汇管理

第十二条 区内企业的外汇收入可以按相关管理规定调回境内或存放境外。
第十三条 区内企业向境外支付货款,有下列形式之一的,应持以下有效凭证和商业单据到银行办理。
(一)向境外购买货物,货物直接从境外报关或者备案进口的,应当凭《登记证》、合同或协议、发票、其他与支付方式对应的有效凭证及商业单据办理。如区内企业提供的正本进口货物报关单上的经营单位为其他企业,还需提供相应的代理进口协议。如区内企业提供的正本进境货物备案清单上的经营单位为其他企业,还应提供相应的买卖合同或者仓储协议以及仓储企业出具的货权属于区内企业的证明。
(二)向境外购买货物,货物直接来源于区内的,除提供本条第(一)项所需凭证和商业单据外,还需提供正本出口货物报关单或者其他海关监管凭证、境外企业与区内仓储企业签订的仓储合同或者协议、区内仓储企业出具的货权属于境外企业的证明等办理。
(三)向境外购买货物,货物来源于境内区外的,除提供本条第(一)项所需凭证和商业单据外,还需提供正本出口货物报关单或者海关对该货物在境内区外的监管凭证以及境内区外企业出具的货权属于境外企业的证明。
(四)向境外购买货物,再将货物转卖给境内区外企业,并由境内区外企业直接在境内区外报关进口的,境内区外企业向区内企业支付,区内企业再向境外支付时,应凭《登记证》、合同或者协议、发票、相应的收账通知或结汇水单、境内区外企业正本进口货物报关单办理。银行须在该正本进口货物报关单上签注付汇企业名称、付汇日期、金额。如境内区外企业向区内企业付汇时,正本进口货物报关单已留存付汇银行,还应出具注明“正本进口货物报关单已留存”和签注付汇金额、日期及收款企业的报关单复印件或者电子底账核注、结案证明。
第十四条 区内企业向境内区外支付货款,有下列形式之一的,应持以下有效凭证和商业单据到银行办理。
(一)直接从境内区外购买货物,货物来源于境内区外,并直接向境内区外支付,应当凭《登记证》、合同或协议、发票、正本进境货物备案清单或者境内区外企业正本出口货物报关单办理。
(二)与境外企业签订合同,货物由境内区外企业报关出境,除提供本条第(一)项规定的凭证和商业单据外,还需提供相应的收账通知或者结汇水单。
(三)向境内区外购买货物,货物来源于区内的,区内企业应凭《登记证》、合同或协议、发票、正本进境货物备案清单或者正本出口货物报关单或者其他海关监管凭证、境内区外企业与区内仓储企业的仓储合同或协议以及区内仓储企业出具的货权属于境内区外企业的证明。
第十五条 境内区外企业从区内购买货物支付货款,有下列形式之一的,应持以下有效凭证和商业单据到银行办理。
(一)货物直接来自区内,或者来源境外但不进入区内而直接在境内区外报关进口,向区内支付的,应当凭区内企业《登记证》复印件、合同或协议、发票以及与支付方式对应的有效凭证及商业单据办理。
(二)货物由境内区外企业从区内报关进口,向其他境内区外企业支付的,除提供本条第(一)项所需凭证和商业单据外,还需提供其他境内区外企业与区内仓储企业的仓储合同或协议以及区内仓储企业出具的货权属于其他境内区外企业的证明。
(三)货物从区内报关进口,向境外支付的,除本条第(一)项所需凭证和商业单据外,还需提供正本进境货物备案清单。
货物来源于境内区外而从区内报关进口,并向境外支付的,除提供本条第(一)项所需凭证和商业单据外,还需提供境外企业与区内仓储企业的仓储合同或协议以及区内仓储企业出具的货物属于境外企业的证明及其他境内区外企业的正本出口货物报关单。
第十六条 区内企业付汇时无法提供相关凭证和商业单据,应在付汇后90天内按下列规定向付汇银行提供,由付汇银行按规定办理核注结案及签注手续,并留存备查。未在规定时间提供的,付汇银行应在每季度结束后3个工作日内上报该注册地外汇局。
(一)区内企业以货到付款以外方式对境外支付货款的,根据结算方式要求,提供对应的正本进口货物报关单或者进境货物备案清单(购汇项下)、境内区外企业正本出口货物报关单等。
(二)区内企业以货到付款以外方式向境内区外支付货款的,根据结算方式要求,提供对应的区内企业正本进境货物备案清单或者境内区外企业正本出口货物报关单。
前款所称境内区外企业正本出口货物报关单等,因区外企业核销需要等客观原因不能提供的,可以提供复印件。
第十七条 区内企业之间的交易,应当持《登记证》、合同或协议、发票等证明交易合法、真实的有效凭证和商业单据,以人民币或者以自有外汇支付,不得购汇支付。
第十八条 区内企业经常项目外汇收入结汇,凭证明交易真实性的有效凭证和商业单据直接到银行办理,资本项目按照境内区外相关规定办理。
第十九条 “对外付汇进口单位名录”上的区内企业办理异地付汇业务,应当向注册地外汇局申请办理异地进口付汇备案手续。


第四章 核销管理

第二十条 区内企业凭进口货物报关单向境外支付或者凭进境货物备案清单购汇向境外支付的,或者以货到付款以外方式向境外支付但按规定应向付汇银行提供正本进口货物报关单或者进境货物备案清单的,付汇银行应按规定办理电子底账核注、结案等手续,并在纸质正本进口货物报关单上进行签注,留存相关凭证备查。若进境货物备案清单未纳入中国电子口岸执法系统,则暂不须办理电子底账核注、结案等手续,但须在纸质正本进境货物备案清单上进行签注,留存相关凭证备查。
第二十一条 区内企业向境外出口货物,在海关办理货物出境备案的,收汇后无需办理出口收汇核销;在海关办理货物出口报关的,区内企业应当按照境内区外相关规定到外汇局办理出口收汇核销。
第二十二条 境内区外企业购买区内货物,需办理进口核销手续。
区内货物货权属于其他境内区外企业,境内区外企业向该境内区外货权企业支付时,应填写贸易进口付汇核销单,银行应当在付汇凭证上注明“保税监管区域外转汇”,并将付汇信息传送给外汇局;该境内区外货权企业收到前款境内区外企业的外汇后,按规定凭收汇银行出具的出口收汇核销专用联办理核销手续。该收汇银行在向境内区外货权企业出具出口收汇核销专用联时,应当在出口收汇核销专用联上编写22位核销收汇专用号码并注明“保税监管区域外转汇”字样。
第二十三条 区内企业凭《进口付汇备案表》异地付汇的,按照境内区外异地付汇的相关规定,凭正本进口货物报关单及其他相关凭证到注册地外汇局办理进口付汇核销手续。

第五章 附则



第二十四条 银行通过外汇账户管理信息系统为区内企业办理购汇或者结汇手续后,应当同时在《登记证》相应栏目中签注,并加盖印章。银行应于每季度结束10个工作日内,统计本银行办理区内企业结汇、购汇情况(格式见附表),报注册地外汇局。
银行在为区内企业办理外汇业务时,应当留存相关有效凭证和商业单据5年备查。
第二十五条 外汇局于每季度结束10个工作日内,将未按规定提供向境外或者境内区外付汇项下对应的有效凭证和商业单据的区内企业名单,向辖内银行进行发布。银行自外汇局发布之日起不得直接为列入名单的区内企业办理非货到付款支付方式的外汇业务。有特殊情况的,由外汇局逐笔审核其收支真实性后办理。
第二十六条 区内机构违反本操作规程,由外汇局根据《外汇管理条例》、《保税监管区域外汇管理办法》(以下简称《办法》)及其他外汇管理规定予以处罚。
第二十七条 保税物流中心B型适用本操作规程。
第二十八条 本操作规程自2007年10月1日实施。本操作规程未做规定的,按照《办法》执行;《办法》规定不明确的,按照境内区外相关外汇管理规定执行。以前外汇管理规定与本操作规程规定不一致的,以本操作规程为准。

存单挂失的有关法律规定
(河南省平顶山市城市信用社 张要伟 zhangyaowei197@sohu.com)


据统计,存单纠纷案件中,有相当一部分是由于存单挂失引起的。未能按照法律规定办理挂失手续,使金融机构承担还款责任的主要原因。因此,依法办理存单挂失手续,是信用社依法经营,保护储户及自身合法权益必须引起高度注意的问题。现将国家现行有效的有关存单挂失的法律规定整理如下,供大家办理挂失手续时参照:
一、储蓄管理条例
1、第三十条: “存单、存折分为记名式和不记名式。记名式的存单、存折可以挂失,不记名式的存单、存折不能挂失。”
2、第三十一条:“ 储户遗失存单、存折或者预留印鉴的印章的,必须立即持本人身份证明,并提供储户的姓名、开户时间、储蓄种类、金额、帐号及住址等有关情况,向其开户的储蓄机构书面申请挂失。在特殊情况下,储户可以用口头或者函电形式申请挂失,但必须在五天内补办书面申请挂失手续。
储蓄机构受理挂失后,必须立即停止支付该储蓄存款;受理挂失前该储蓄存款已被他人支取的,储蓄机构不负赔偿责任。”
二、中国人民银行关于执行《储蓄管理条例》的若干规定
3、第三十六条:“ 储户的存单(折)分为记名式和不记名式,记名式的存单(折)可挂失,不记名式的不可以挂失。”
4、第三十七条:“ 储户的存单、存折如有遗失,必须立即持本人居民身份证明,并提供姓名、存款时间、种类、金额、帐号及住址等有关情况,书面向原储蓄机构正式声明挂失止付。储蓄机构在确认该笔存款未被支取的前提下,方可受理挂失手续,挂失七天后,储户需与储蓄机构约定时间,办理补领新存单(折)或支取存款手续。如储户本人不能前往办理,可委托他人代为办理挂失手续,但被委托人要出示其身份证明。如储户不能办理书面挂失手续,而用电话、电报、信函挂失,则必须在挂失五天之内补办书面挂失手续,否则挂失不再有效。若存款在挂失前或挂失失效后已被他人支取,储蓄机构不负责任。”
三、中国人民银行《关于加强金融机构个人存取款业务管理的通知》(银发[1997]363号)
5、“办理个人存取款业务的金融机构对一日一次性从储蓄账户提取现金5万元(不含5万元)以上的,储蓄机构柜台人员必须要求取款人提供有效身份证件,并经储蓄机构负责人审核后予以支付。”
四、中国人民银行《关于储蓄存单、存折密码更换手续有关问题的批复》(银复[1994]44号)
6、“储蓄机构为储户更换储蓄存单、存折的密码,应参照《储蓄管理条例》和中国人民银行发布的《关于执行〈储蓄管理条例〉的若干规定》中有关储蓄存单、存折挂失的规定办理”。 五、中国人民银行《关于办理存单挂失手续有关问题的复函》?(银函[1997]520号)
7、“储户遗失存单的,委托他人代为办理挂失手续只限于代为办理挂失申请手续。挂失申请手续办理完毕后,储户必须亲自到储蓄机构办理补领新存单(折)或支取存款手续”。