业主大会召开及业委会成立工作指导意见(试行)

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业主大会召开及业委会成立工作指导意见(试行)

浙江省杭州市余杭区建设局


业主大会召开及业委会成立工作指导意见(试行)
  
  根据国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定,参照杭州市物业管理工作协调小组《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见(试行)》,结合我区实际,特提出以下业主大会召开及业委会成立工作指导意见。
  
  一、业主大会成立的条件
  
  (一)物业管理区域内有下列情况之一的,应当成立业主大会:
  
  1、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;
  
  2、首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
  
  只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
  
  (二)一个物业管理区域成立一个业主大会。
  
  物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求居民委员会的意见。
  
  新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区,拥有共同的配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域。
  
  二、业主大会筹备组的组成
  
  (一)物业管理区域符合业主大会成立条件的,前期物业管理单位应当书面通知社区。前期物业管理单位未书面及时通知社区的,由物业所在地的区物业管理行政主管部门监督其通知。社区接到通知后30日内,在街道领导下会同物业所在地的区物业管理行政主管部门组建业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)。
  
  (二)筹备组由社区代表1名、业主3名、建设单位代表1名组成;社区、建设单位各1名成员,由其单位委派;业主由社区负责推荐。筹备组名单确定后,在物业管理区域内书面公告。
  
  (三)筹备组应当自组成之日起一般30日内,在当地社区的领导并召集下,做好各项业主大会筹备工作,并组织召开业主大会会议,选举产生业主委员会。
  
  (四)业主委员会委员应当符合下列条件:
  
  1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
  
  2、遵守国家有关法律、法规;
  
  3、遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;
  
  4、热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
  
  5、具有一定的组织能力;
  
  6、具备必要的工作时间。
  
  7、按时交纳物业服务费用;
  
  (五)业主委员会任期届满换届的,在届满2个月前,本届业主委员会应当书面告知社区,在社区领导下、区物业管理行政主管部门指导下召开业主大会会议,进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行换届。督促后2个月,仍不能组织召开业主大会会议进行换届的,社区负责成立由社区领导的,社区、业主代表组成的筹备组,负责业主委员会换届选举工作,区物业管理行政主管部门负责全程指导。
  
  (六)业主委员会委员缺额人数超过委员总数一半以上的,或不能正常履行职责的,应当及时召开业主大会会议,完成业主委员会委员的补选、改选工作。未及时召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的,由社区督促业主委员会按有关规定组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作。督促后2个月,仍不能组织召开业主大会会议进行业主委员会委员补选、改选工作的,由社区负责成立由社区领导的,社区、业主代表组成的筹备组,负责业主委员会委员补选、改选工作,物业管理行政主管部门负责业务指导。
  
  三、筹备组的工作
  
  (一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
  
  会议采用集体讨论业主代表会议形式的,按本意见第四条规定组织产生业主代表;
  
  (二)根据《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及相关法规规定,参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会和业主委员会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);
  
  (三)确认业主身份,确定业主在业主大会会议上的投票权数;
  
  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;
  
  (五)做好召开业主大会会议的其他准备工作。
  
  前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
  
  四、业主大会会议
  
  (一)业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
  
  (二)采用集体讨论形式议事的,可根据业主人数多少,分业主大会会议和业主代表会议。可以幢、单元、楼层等为单位,推选一名业主代表参加会议,业主大会以业主代表会议的形式议事。业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。
  
  采用业主大会会议集体讨论的,会议表决可采取投票形式,由参加会议的业主或委托代理人当场投赞同、反对及弃权票,经筹备组或业主委员会统计汇总,公布表决结果。
  
  采用业主代表会议集体讨论的,业主代表应当于参加业主大会会议3日前,将业主大会会议讨论事项征求(表决)意见单或选票发放到其所代表的每户业主,填写表决并经业主签字;业主代表应将回收的征求(表决)意见单或选票带到业主代表会议上。
  
  (三)采用书面征求意见形式议事的,由筹备组或业主委员会组织有关人员逐户派发、回收征求(表决)意见单或选票,经筹备组或业主委员会统计汇总,公布表决结果。
  
  (四)采用集体讨论业主代表会议形式和采用书面征求意见形式的,已送达的征求(表决)意见单或选票,业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出赞同、反对及弃权意见和不投赞同、反对及弃权票的,视为同意多数业主意见。
  
  (五)采用集体讨论形式和书面征求意见形式召开会议,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
  
  其中,作出改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金的决定,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;作出制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
  
  (六)社区和筹备组或业主委员会在召开业主大会会议和选举(换届)业主委员会过程中,要积极宣传、教育、引导业主在国家、省、市《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》等规定范围内依法行使自己的权利、履行业主义务,不得在物业管理区域内擅自传递或挨幢(单元)、户(报箱)张贴传单。
  
  (七)业主大会和筹备组或业主委员会应在当地社区党委的领导下、物业管理行政主管部门的业务指导下开展工作,形成的决议,业主必须共同遵守,持不同意的业主不得串连其他业主抵制业主大会和筹备组决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主大会和筹备组或业主委员会的正常工作。
  
  五、业主在业主大会会议上的投票权确定方法
  
  业主在首次业主大会会议上的投票权数,按每一房地产权证计一票原则确定,建筑面积超过二百平方米的部分,每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。
  
  六、业主委员会委员的产生
  
  业主委员会委员候选人在社区领导下,采取自荐和推荐的方式产生。
  
  业主委员会设5人以上单数,根据物业管理区域的具体情况进行确定。可实行差额选举,候选人获得参加业主大会投票过半数的赞成票当选。当选人少于应选人数的,可从得到赞成票较多的落选人中用1比2的办法重新选举产生补足。
  
  七、没有成立社区的物业管理区域,由街道办事处(社区)负责领导和推荐,组建业主大会筹备组。
  
  杭州市余杭区建设局
  
  二〇〇八年四月十一日
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广州市市级重要商品储备实施办法

广东省广州市人民政府


广州市人民政府令

第87号



  《广州市市级重要商品储备实施办法》已经2012年8月22日市人民政府第14届31次常务会议讨论通过,现予以公布,自2013年1月1日起施行。



市长 陈建华
2012年9月19日


广州市市级重要商品储备实施办法



第一章 总则

  第一条 为加强我市市级重要商品储备规范化、制度化管理,根据省人民政府有关规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称市级重要商品,是指粮食、食油、猪肉、食糖、化肥、农药和市人民政府确定的其他重要商品。

  第三条 市级重要商品储备管理,包括确认承担储备任务的企业和储备商品的品种、数量、购进、储存、轮换、动用、费用补贴等环节。

  第四条 从事市级重要商品储备管理、承储活动的单位应当遵守本办法。

第二章 储备原则和方法

  第五条 市级重要商品储备是市人民政府为有效调控市场、应对重大自然灾害、动物疫情或者其他突发事件引起的市场异常波动而建立的专项物资储备。

  第六条 市级重要商品储备数量,应当保持相对稳定。对需要调整储备的品种、数量,由市重要商品储备主管部门商有关部门,并报市人民政府批准后执行。

  第七条 市级重要商品储备参照政府采购办法采取社会公开招标、竞争性谈判或者单一来源方式确定承担储备任务的企业。

  第八条 市级储备商品分常年储备商品和季节性储备商品。常年储备商品包括粮食、食油、猪肉、食糖、农药,季节性储备商品指化肥(以每年11月至次年7月为储备期)。

  常年储备商品要求常年保持计划储备数量,季节性储备商品储备的数量,可根据淡储旺吐和有利稳定市场供应、保持社会物价相对稳定、节省财政补贴的原则确定。

第三章 职责划分

  第九条 市经济贸易部门为猪肉、食糖、农药、化肥等市级重要商品储备工作的主管部门,负责协调、监督、检查市级储备商品的落实、使用,并会同市发展改革部门编制和调整储备计划,协调和安排落实储备贷款资金计划。

  市发展改革部门为粮食、食油等市级重要商品储备工作的主管部门,负责市级重要商品总量平衡和宏观调节,指导、监督重要商品储备工作,统筹相关粮油储备管理。

  市储备粮管理中心负责具体实施全市储备粮油管理,组织、协调和落实储备粮油任务,接受市发展改革部门的监督与检查。

  市财政部门会同有关部门核定市级储备商品的费用补贴,落实补贴资金来源,安排具体补贴工作,并监督补贴资金使用。

  第十条 被确认为承担储备任务的企业,应当与市重要商品储备主管部门签订承储合同,明确承储权利和义务。

第四章 购进

  第十一条 承担储备任务的企业应当根据储备计划要求,积极、及时组织市级储备商品的购进。

  购进市级储备商品时,国家有定价的,按国家定价购进;已经放开价格的,按市场价格购进。

  第十二条 在正常情况下,市级储备商品购进以及轮换的购销价格,由企业自主掌握,自负盈亏。储备粮食、食油轮换时产生的新旧差价管理按市发展改革部门有关规定执行。如因货源紧缺、进货价高、经营风险大,企业难以按计划完成时,经市重要商品储备主管部门同意可以调整储备执行计划。

第五章 储存和保管

  第十三条 市级储备商品实行专仓(或专堆、专罐)定点管理,并在仓库入口处挂牌标明存放市级储备商品的品种、数量、入库时间。仓库应当建立市级储备商品的专账,记录进出仓时间、品种、数量和轮换情况,账物相符,保证能随时接受检查和动用。

  第十四条 承担储备任务的企业在确保落实储备任务的前提下,可以将市级储备商品和自营商品结合进行经营运作,以利市级储备商品轮换更新,确保市级储备商品质量。市级储备商品的质量标准,按国家行业主管部门的规定执行。

  第十五条 常年储备的商品库存量不得低于下达的计划数,季节性储备商品按计划依时储足。市级储备商品大批量轮换期间,经报市重要商品储备主管部门同意,其库存可以略低于计划数,猪肉、食糖、农药、化肥等库存最低不少于计划数的70%,期限不超过1个月;粮食、食油等库存最低不少于计划数的75%,期限不超过3个月。

  第十六条 市级储备粮是市人民政府常年储备重要战略物资,其储备规模、品种和布局原则,由市发展改革部门会同市财政部门根据省政府下达任务和粮食市场调控需要提出,报市人民政府确定。

  第十七条 如遇不可抗拒的自然灾害导致市级储备商品损失的,经市重要商品储备主管部门、市财政部门核准,报市人民政府同意后由财政适当补贴。

  第十八条 承担储备任务的企业,每月定期向市重要商品储备主管部门报告市级储备商品库存及商品市场变化动态等情况,并抄送市财政部门,报表和报告要做到及时、真实、规范。

第六章 动用和报告

  第十九条 市级储备商品的动用权归市人民政府。未经市人民政府同意,任何单位和个人不得动用。

  第二十条 遇市场价格异常上涨,为平抑物价需要动用市级储备商品时,应当由市重要商品储备主管部门提出动用建议,报市人民政府批准后,由主管部门具体办理。

  因抢险救灾等紧急情况急需使用市级储备商品时,各专项应急领导小组可以临时调用,但应当及时补办审批手续。

  第二十一条 承担储备任务的企业按照行政指令以低于销售成本的价格销售市级储备商品造成亏损的,由市财政部门会同市重要商品储备主管部门审核后给予补贴。

第七章 费用和资金管理

  第二十二条 各项市级储备商品费用补贴的范围和标准,由市财政部门参照《广东省省级重要商品储备管理办法》有关规定,结合我市实际情况核定,列入年度财政预算。储备补贴费用标准,调整周期原则上不超过3年。

  第二十三条 市级储备商品的费用补贴,由市财政部门分期预拨,年终或者储备期、合同期期满清算。清算拨补资金的拨付按财政有关规定办理。

  第二十四条 新增加的常年储备、季节性储备商品或者大批量轮换的市级储备商品所需的贷款资金,由承担储备任务的企业提出贷款计划,报有关金融机构审定。

  承担储备任务的企业要加强储备管理,确保储备专项贷款专款专用。

  第二十五条 承担储备任务的企业按照市重要商品储备主管部门的要求完成动用工作后,在15日内,由承担储备任务的企业书面提出申请动用市级储备商品费用(包括动用各项商品的价差、运输费等费用)结算,报市重要商品储备主管部门和市财政部门审批,自上级主管部门批复之日起15日内办结费用结算手续。

第八章 法律责任

  第二十六条 承担储备任务的企业在市级储备商品的购进、储存、轮换等工作环节中,因管理不善或者其他人为因素造成损失的,应当依法承担责任。

  第二十七条 市重要商品储备主管部门及相关职能部门应当加强对承担储备任务的企业的监督检查,对未按合同规定履行义务的企业要责令限期整改。逾期不改的,市重要商品储备主管部门及相关职能部门有权拒绝支付或者追回已支付的储备费用,直至终止合同。

  第二十八条 市重要商品储备主管部门及相关职能部门工作人员违反本办法规定,不履行监督检查职责或者发现承储单位未按合同规定履行义务而不及时纠正的,依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

  第二十九条 市重要商品储备主管部门及相关职能部门工作人员违反本办法规定,滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守、索贿受贿的,对负有责任的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第九章 附则

  第三十条 承担储备任务的企业可以制定具体措施,报市重要商品储备主管部门备案。

  区、县级市参照本办法执行。

  第三十一条 本办法自2013年1月1日起施行。1998年3月17日起施行的《广州市市级重要商品储备实施办法》同时废止。


中华人民共和国保守国家秘密法

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国主席令(七届第6号)

《中华人民共和国保守国家秘密法》已由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第三次会议于1988年9月5日通过,现予公布,自1989年5月1日起施行。1951年6月公布的《保守国家机密暂行条例》同时废止。

中华人民共和国主席 杨尚昆
1988年9月5日




中华人民共和国保守国家秘密法

(1988年9月5日第七届全国人民代表大会常务委员会第三次会议通过 1988年9月5日中华人民共和国主席令第六号公布 自1989年5月1日起施行)

第一章 总 则
第一条 为保守国家秘密,维护国家的安全和利益,保障改革开放和社会主义建设事业的顺利进行,制定本法。
第二条 国家秘密是关系国家的安全和利益,依照法定程序确定,在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。
第三条 一切国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业单位和公民都有保守国家秘密的义务。
第四条 保守国家秘密的工作,实行积极防范、突出重点、既确保国家秘密又便利各项工作的方针。
第五条 国家保密工作部门主管全国保守国家秘密的工作。县级以上地方各级保密工作部门在其职权范围内,主管本行政区域保守国家秘密的工作。
中央国家机关在其职权范围内,主管或者指导本系统保守国家秘密的工作。
第六条 县级以上国家机关和涉及国家秘密的单位,根据实际情况设置保密工作机构或者指定人员,管理本机关和本单位保守国家秘密的日常工作。
第七条 在保守、保护国家秘密以及改进保密技术、措施等方面成绩显著的单位或者个人,应当给予奖励。
第二章 国家秘密的范围和密级
第八条 国家秘密包括符合本法第二条规定的下列秘密事项:
(一)国家事务的重大决策中的秘密事项;
(二)国防建设和武装力量活动中的秘密事项;
(三)外交和外事活动中的秘密事项以及对外承担保密义务的事项;
(四)国民经济和社会发展中的秘密事项;
(五)科学技术中的秘密事项;
(六)维护国家安全活动和追查刑事犯罪中的秘密事项;
(七)其他经国家保密工作部门确定应当保守的国家秘密事项。
不符合本法第二条规定的,不属于国家秘密。
政党的秘密事项中符合本法第二条规定的,属于国家秘密。
第九条 国家秘密的密级分为“绝密”、“机密”、“秘密”三级。
“绝密”是最重要的国家秘密,泄露会使国家的安全和利益遭受特别严重的损害;“机密”是重要的国家秘密,泄露会使国家的安全和利益遭受严重的损害;“秘密”是一般的国家秘密,泄露会使国家的安全和利益遭受损害。
第十条 国家秘密及其密级的具体范围,由国家保密工作部门分别会同外交、公安、国家安全和其他中央有关机关规定。
国防方面的国家秘密及其密级的具体范围,由中央军事委员会规定。
关于国家秘密及其密级的具体范围的规定,应当在有关范围内公布。
第十一条 各级国家机关、单位对所产生的国家秘密事项,应当按照国家秘密及其密级具体范围的规定确定密级。
对是否属于国家秘密和属于何种密级不明确的事项,由国家保密工作部门,省、自治区、直辖市的保密工作部门,省、自治区政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的保密工作部门或者国家保密工作部门审定的机关确定。在确定密级前,产生该事项的机关、单位应当按照拟定的密级,先行采取保密措施。
第十二条 属于国家秘密的文件、资料,应当依照本法第九条、第十条、第十一条的规定标明密级。不属于国家秘密的,不应标为国家秘密文件、资料。
第十三条 对是否属于国家秘密和属于何种密级有争议的,由国家保密工作部门或者省、自治区、直辖市的保密工作部门确定。
第十四条 机关、单位对国家秘密事项确定密级时,应当根据情况确定保密期限。确定保密期限的具体办法由国家保密工作部门规定。
第十五条 国家秘密事项的密级和保密期限,应当根据情况变化及时变更。密级和保密期限的变更,由原确定密级和保密期限的机关、单位决定,也可以由其上级机关决定。
第十六条 国家秘密事项的保密期限届满的,自行解密:保密期限需要延长的,由原确定密级和保密期限的机关、单位或者其上级机关决定。
国家秘密事项在保密期限内不需要继续保密的,原确定密级和保密期限的机关、单位或者其上级机关应当及时解密。
第三章 保密制度
第十七条 属于国家秘密的文件、资料和其他物品的制作、收发、传递、使用、复制、摘抄、保存和销毁,由国家保密工作部门制定保密办法。
采用电子信息等技术存取、处理、传递国家秘密的办法,由国家保密工作部门会同中央有关机关规定。
第十八条 对绝密级的国家秘密文件、资料和其他物品,必须采取以下保密措施:
(一)非经原确定密级的机关、单位或者其上级机关批准,不得复制和摘抄;
(二)收发、传递和外出携带,由指定人员担任,并采取必要的安全措施;
(三)在设备完善的保险装置中保存。
经批准复制、摘抄的绝密级的国家秘密文件、资料和其他物品,依照前款规定采取保密措施。
第十九条 属于国家秘密的设备或者产品的研制、生产、运输、使用、保存、维修和销毁,由国家保密工作部门会同中央有关机关制定保密办法。
第二十条 报刊、书籍、地图、图文资料、声像制品的出版和发行以及广播节目、电视节目、电影的制作和播放,应当遵守有关保密规定,不得泄露国家秘密。
第二十一条 在对外交往与合作中需要提供国家秘密事项的,应当按照规定的程序事先经过批准。
第二十二条 具有属于国家秘密内容的会议和其他活动,主办单位应当采取保密措施,并对参加人员进行保密教育,规定具体要求。
第二十三条 军事禁区和属于国家秘密不对外开放的其他场所、部位,应当采取保密措施,除依照国家有关规定经过批准外,不得擅自决定对外开放或者扩大开放范围。
第二十四条 不准在私人交往和通信中泄露国家秘密。
携带属于国家秘密的文件、资料和其他物品外出不得违反有关保密规定。
不准在公共场所谈论国家秘密。
第二十五条 在有线、无线通信中传递国家秘密的,必须采取保密措施。
不准使用明码或者未经中央有关机关审查批准的密码传递国家秘密。
不准通过普通邮政传递属于国家秘密的文件、资料和其他物品。
第二十六条 未经有关主管部门批准,禁止将属于国家秘密的文件、资料和其他物品携带、传递、寄运至境外。
第二十七条 国家秘密应当根据需要,限于一定范围的人员接触。绝密级的国家秘密,经过批准的人员才能接触。
第二十八条 任用经管国家秘密事项的专职人员,应当按照国家保密工作部门和人事主管部门的规定予以审查批准。
经管国家秘密事项的专职人员出境,应当经过批准任命的机关批准;国务院有关主管机关认为出境后将对国家安全造成危害或者对国家利益造成重大损失的,不得批准出境。
第二十九条 机关、单位应当对工作人员进行保密教育,定期检查保密工作。
第三十条 国家工作人员或者其他公民发现国家秘密已经泄露或者可能泄露时,应当立即采取补救措施并及时报告有关机关、单位;有关机关、单位接到报告后,应当立即作出处理。
第四章 法律责任
第三十一条 违反本法规定,故意或者过失泄露国家秘密,情节严重的,依照刑法第一百八十六条的规定追究刑事责任。
违反本法规定,泄露国家秘密,不够刑事处罚的,可以酌情给予行政处分。
第三十二条 为境外的机构、组织、人员窃取、刺探、收买、非法提供国家秘密的,依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十三条 国家保密工作部门根据本法制定实施办法,报国务院批准后施行。
第三十四条 中央军事委员会根据本法制定中国人民解放军保密条例。
第三十五条 本法自1989年5月1日起施行。1951年6月公布的《保守国家机密暂行条例》同时废止。