房地产开发企业资质管理规定(2000年)
建设部
房地产开发企业资质管理规定
中华人民共和国建设部部长令
第77号
《房地产开发企业资质管理规定》已于二○○○年三月二十三日经第二十次部常务会议修订通过，现予发布，自发布之日起施行。
部 长 俞正声
二○○○年三月二十九日
房地产开发企业资质管理规定
第一条 为了加强房地产开发企业资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本规定。
第二条 本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。
未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
各资质等级企业的条件如下：
（一）一级资质：
1．注册资本不低于5000万元；
2．从事房地产开发经营5年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
（二）二级资质：
1．注册资本不低于2000万元；
2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。
（三）三级资质：
1．注册资本不低于800万元；
2．从事房地产开发经营2年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8．未发生过重大工程质量事故。
（四）四级资质：
1．注册资本不低于100万元；
2．从事房地产开发经营1年以上；
3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7．未发生过重大工程质量事故。
第六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第七条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
第八条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第九条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十条 申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
（三）企业资产负债表和验资报告；
（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（五）已开发经营项目的有关证明材料；
（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；
（七）其他有关文件、证明。
第十一条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
第十二条 资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。
第十三条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第十四条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
第十五条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。
第十六条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
第十七条 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。
二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。
第十八条 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
第十九条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十一条 企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
（一）隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；
（二）涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十二条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级；情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十三条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第二十四条 企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第二十五条 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权，徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第二十七条 本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
第二十八条 本规定自发布之日起施行。1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第28号）同时废止。
韩国法律市场“自由贸易协定”下的“开放”与“防范”较量
杜相希
韩国法律市场的开放主要是基于韩国与欧洲自由贸易联盟、东盟、印度、美国等国际组织或国家缔结的自由贸易协定(FTA)相关约定。2009年9月26日正式生效的《外国法律顾问法》(《外国法咨询师法》)是韩国法律市场走向开放的基本法律依据。韩国法律市场开放分为三个阶段，并通过对《外国法律顾问法》进行修订的方式来确立不同阶段开放进程的法律依据。韩国的外国法律顾问制度目前仅限于与韩国缔结自由贸易协定国家的律师事务所和律师。面对法律市场开放的大趋势，韩国及至韩国法律界通过修订《律师法》，律师事务所合作化专业化转型及倡议亚洲地区律师事务所联合等来应对即将或终将到来的法律市场开放所带来的冲击和影响。
一、自由贸易协定与法律市场开放
韩国《外国法律顾问法》确立了“适应国际法律市场开放趋势”的国内法法律依据和基础。自由贸易协定在第一阶段法律市场开放之前通常要求“制定或实行促进开放的国内法依据”。因此外国法律顾问能否进入韩国法律市场最终还要取决于韩国与相关国家的自由贸易协定是否生效及是否有法律市场开放的约定来确定，因此，韩国《外国法律顾问法》的通过和实施并不意味着外国法律顾问同时可以进入韩国法律市场。
目前韩国已与智利(2004年4月生效)、欧洲自由联盟(EFTA)(2006年9月生效)、东盟(ASEAN)(2009年5月生效，服务领域)缔结了双边自由贸易协定(FTA)。韩美自由贸易协定(2008年10月提交国会)和韩国与印度(CEPA)协定(2009年8月)已提交国会等待批准。韩国与欧盟(EU)自由贸易协定尚在谈判阶段(2009年7月开始)。
韩国法律市场开放分为三个阶段。原则上分为允许外国法顾问进入韩国法律市场、允许与外国律师事务所开展业务合作(协定生效后2年内)、允许通过设立合资律师事务所形式雇佣韩国内律师(协定生效后5年内)等三个阶段。目前生效的《外国法咨询师法》属于第一阶段协定内容。
根据韩国与相关国际组织及国家达成的自由贸易协定内容来看，《韩国智利自由贸易协定》未对法律市场开放事宜予以规定，而不适用于《外国法律顾问法》； 韩国-欧洲自由贸易联盟(EFTA)允许实施第1阶段法律市场开放；韩国-印度自由贸易协定则提出了第1阶段法律市场开放方案等待批准；韩国-东盟(ASEAN)自由贸易协定允许法律市场开放至第2阶段；韩国-欧盟(EU)自由贸易协定预计会对法律市场开放至第3阶段进行磋商中；韩国-美国自由贸易协定拟对3个阶段全面开放。
以《韩美自由贸易协定》为例，韩国法律市场应在协定生效后5年内分三个阶段进行开放。在韩美自由贸易协定生效的同时开始的第一阶段开放中，允许美国法律顾问从事有关“美国法律及美国缔结的条约、普遍承认的国际习惯法”的咨询及美国律师事务所在韩国设立分所。《韩美自由贸易协定》生效后2年内开始的第二阶段开放中，允许美国律师事务所和韩国律师事务所之间提供业务协助，从第二阶段开始韩美两国的律师事务所可以共同受理存在韩国法律和美国法律适用争议的案件和分配收益。实事上等于打开了美国律师事务所受理韩国内案件的大门。《韩美自由贸易协定》生效后5年进行的第三阶段开放中允许美国律师事务所和韩国律师事务所进行合伙(同业)，而且具备一定条件的合伙(同业)律师事务所可以雇佣韩国内律师。
目前(截止2009年9月)，韩国法律市场将面向瑞士、挪威、列支敦士登和冰岛4国(第1阶段开放)及新加坡、印度尼西亚、马来西亚、越南、缅甸、菲律宾、老挝、柬埔寨、文莱、泰国等10个国家(允许第1和第2阶段开放)进行开放。
二、外国法律顾问法促进背景与主要内容
2005年8月，韩法务部设立外国法律顾问法制定特别分科委员会开始着手“外国法律顾问法”相关内容的讨论和制定事宜以确立韩国与美国、东盟达成的分阶段开放法律市场的国内法依据，促进韩国法律服务国际化和适应法律国际化发展大趋势，防止法律市场开放带来的混乱和保护法律业务委托当事人权益。2006年11月22日，韩法务部公布了《外国法律顾问法》草案内容并对立法背景等进行介绍。2007年7月17日进行立法预告。2008年10月向国会提交《外国法律顾问法》草案。2009年3月2日，韩第281次临时国会第11次大会通过了《外国法律顾问法》。《外国法律顾问法》并在公布之日起6个月后即2009年9月26日正式实施。 主要内容如下：
1、引进外国法律顾问制度
韩《外国法律顾问法》引进了外国法律顾问制度(FLC : Foreign Legal Consultant)，允许外国律师事务所在韩国内设立分所，允许外国律师以外国法律顾问身份在韩国从事外国法律相关咨询业务。目前韩国的外国法律顾问制度仅限于与韩国缔结自由贸易协定国家的律师事务所和律师。
2、设定外国法律顾问师业务范围
韩《外国法律顾问法》规定，外国法律顾问师可以外国法律顾问事务所的成员或所属外国法律顾问师、国内律师事务所所属的外国法律顾问师的身份从事法律业务。目前外国法律顾问师的业务范围仅限于有关“原资格国的法律及原资格国缔结的条约、普遍承认的国际习惯法”的咨询及适用“原资格国的法律”的国际仲裁案件的代理业务等。不得从事诉讼代理或法庭辩护等韩国内法事务。
3、明确外国法律顾问师的资格认证和登记事项
韩《外国法律顾问法》规定，外国律师要想在韩国从事业务活动应首先取得法务部长官资格认证并在大韩律师协会进行登记。要想获得韩法务部长官认证，申请认证者应具有在本国从事3年以上法律事务的经历。在韩国从事有关原资格国法律的调查、研究、报告等事务的经历可以计算入前述所要求的“3年以上法律事务经历”时间内，但最长只能为2年。在国外从事相关业务的最多可计算为3年。《外国法律顾问法》同时对外国法律顾问拒绝登记和登记取消的事由予以具体规定，对轻微的违法行为以罚款的方式进行惩处。
4、外国法律顾问法律事务所的设立和运营
为贯彻世界贸易组织(WTO) 多哈发展议程（DDA：Doha Development Agenda）法律服务协议案规定的仅允许代表律师事务所形式的商业存在和维护韩国法律市场秩序，阻止不符合条件的外国律师的个人事务所开业，韩《外国法律顾问法》目前只允许设立与现有外国律师事务所有关联的分所模式的外国法律顾问法律事务所。
5、规范外国律师和外国律师事务所的名称
韩《外国法律顾问法》明确规定“外国律师”的名称改为“外国法律顾问”。“外国法律顾问”可以附注原资格国家名称和律师字样。比如“美国法律顾问”可以同时标注“U.S. Attorney-at-law(美国律师)”字样。外国法律顾问在韩国内设立的事务所“外国法律顾问事务所”改为“外国法律顾问法律事务所”。在韩国的外国律师事务所在本所名称后可附注“外国法律顾问法律事务所”名称。
6、规定外国法律顾问的义务
为确保外国咨询师忠实履行业务和保护委托当事人，《外国法律顾问法》规定外国法律顾问1年内在韩国时间应不少于180日以上，同时不得侵害或泄露与业务有关的秘密以确保外国法律顾问师忠实履行业务和保护委托当事人权益。禁止同国内律师、法务士、注册会计师、税务士、关税士进行收益分配、合伙(同业)及雇佣等业务合作。此外，韩《外国法律顾问法》还规定了外国法律顾问法律事务所合伙人应加入事务所运营损害赔偿责任保障保险以促进对法律业务委托当事人的保护。
7、外国法咨询师与外国律师区别
外国法律顾问与使用“○国律师”、“国际律师”等名称在国内开展业务的外国律师相比存在诸多的差异。
外国法律顾问可直接向韩国国民或企业为提供本国法律或本国缔结或参加的条约或国际惯例，并可代理国际仲裁案件。此外可以自己名义直接制作并向法律提交相关文书。而目前的外国律师是指企业或国内律师事务所以普通职员形式雇佣，只向雇主提供有关外国法律的调查结果并提供法律意见，而不得向包括企业在内的普通人提供任何形式的法律服务，而不能向法院等机构提交以自己名义制作法律文书。
违反前述情形，此前会以违反《律师法》为由予以处罚。2009年9月26日起，违反上述规定的，可同时依《外国法律顾问法》予以处罚。