甲公司向乙银行借款1200万，由丙公司为甲公司提供房屋抵押担保。乙丙双方签订书面《担保合同》，约定丙以其自有的某房为甲之1200万债务担保。后双方前往房管局登记时，被告知该房市值估价只有1000万，故只能为其办理1000万元的抵押债权登记。甲因到期未清偿上述债务，乙遂诉至法院请求变卖该套房屋。该房现在市值已达1500万，但丙抗辩乙只能就登记的1000万元债权对房屋变卖价款享有优先受偿权，而乙主张应当按照双方签订的书面《担保合同》中约定的担保数额优先受偿。

上述案件的争议焦点在于，抵押合同双方约定的担保债权数额与实际登记的担保债权数额不一致时，应如何确定债权人的担保债权和抵押人的相应责任。对此，目前实务界与理论界存在两种截然相反的观点：一种观点认为，物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。第一百八十七条规定，对不动产抵押的应当办理登记，抵押权自登记时设立。无论担保合同中作出何种约定，法院只能就已经登记的担保债权数额支持抵押权人优先受偿的请求。

另一种观点认为，虽然不动产登记中并未按照担保合同双方约定的债权数额进行登记，但只要不涉及案外善意的第三人，则仍应当按照双方约定的担保数额进行优先受偿。上述两种观点各有支持者，本文更倾向于后者，但认为应具体界分。

上述案例中的情况在各地房地产登记实践中均有反映，其产生的根源在于对担保法第三十五条的误读：该条规定了抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。所以，房管部门据此要求担保合同双方只能在抵押物的当前市值范围内登记担保债权，超出部分则不予登记。该规定又称“禁止重复抵押”或“余额抵押”原则，学界和实务界普遍地认为该原则应当摒弃。首先，设立担保的目的并非保证债权一定通过担保来足额受偿，而仅旨在增加债务人资信、给予债务人履行压力。对此史尚宽先生认为，于债务人主观的价值愈大，则担保之效用愈显，虽其交换价值甚小或绝无，亦不妨为担保。例如，以毕业证书为质，即是一例。其次，该原则也违背了担保合同当事人的意思自治，债权人基于自身对于担保物的估值以及对于债务人履行能力的预期而作出是否接受该物之担保，法律完全没有必要横加干涉。再次，该条立法本意是保证担保物价值与债权数额相当从而能够足额清偿债务，但实际上，担保物权担保的范围除主债权之外，还包括利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，而这些在签订担保合同时和办理担保登记时是完全无法确定和预知的，因此即使要求主债权数额不超过担保物价值，也不能保证担保权人的其他债权可以足额优先受偿。最后，该条规定实际上人为地降低了抵押效用，提高了担保成本，不利于市场融资需要。

纵观西方各国立法，鲜有禁止重复抵押的规定，而是通过多重担保之受偿顺位来予以规范。为矫正上述规定给融资实践带来的不便，最高人民法院担保法司法解释第五十条作了缓和性的规定：抵押财产的价值在抵押权实现时予以确定。因此房管部门在登记时则不应依据“担保财产价值”来限定担保双方登记的债权数额。2008年物权法中删除了担保法第三十五条的规定，再次表明立法者对超额抵押登记的基本态度。当前抵押登记实务中，也有不少房管部门摒弃该种越俎代庖的刚性要求，而依据当事人的担保合同约定来登记担保债权，这种做法值得借鉴和推广。

在各地不动产登记部门尚未统一登记制度之前，如何审理此类不足额登记抵押的案件，关涉债权人合法权益的保护和担保人担保义务不履行的相应责任，因此可谓意义重大。当前不足额登记通常有两种情形：一类是单笔担保债权的数额已经超过登记时抵押财产的价值；另一类是多笔担保债权的数额超出登记时抵押财产的价值，即通常所谓的重复抵押。

第一类情形下，担保合同的核心内容即以特定物的价值为债务人未来不能偿付到期债务的风险提供担保，且担保人的责任仅限定于该特定抵押物的全部价值之上。即使一般抵押与最高额抵押，虽不像“浮动抵押”中抵押物的范围待主债权届满未获清偿时方能确定，但由于物本身即具有价值变动性和不确定性，所以自始确定的抵押物，在双方签订担保合同时、办理登记时和抵押权实现时通常也会出现三种完全不同的市场价值。例如，当事人签订抵押合同的当时，该房屋市值可能为100万元，恰与主债权相当，待双方办理抵押登记时该处房屋因为国家对楼市的宏观调控又降至80万，但及至抵押权人实现抵押权时该房屋可能因为楼市回暖而涨价至120万。此时如果仅因为登记的担保债权为80万，便认定债权人仅得就80万元债权优先受偿，无异于损害了债权人的担保合同权利，也变相减轻了抵押人20万元的担保责任。

笔者认为，无论担保债权数额实际登记几何，担保合同双方都必须履行担保合同或担保条款的约定义务，这是合同法的基本原则。此种义务的核心是“办理不动产登记以使抵押权成立”。若抵押人未能办理或未能按照双方约定的担保债权数额办理抵押登记，根据合同法第一百一十条规定，应承担继续履行的责任，即债权人有权依据担保合同要求担保人以该物承担全额的抵押责任，人民法院应当判令抵押人履行足额登记义务并承担约定的担保责任。由于债权人诉请实现担保物权目的在于变卖、拍卖该担保物，故再行判令登记抵押权亦属叠床架屋，所以法院可以直接判决确定抵押人对该物享有抵押权并就约定债权优先受偿。因为根据物权法第二十八条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。所以自法院判决或裁定生效之日起，抵押权人即对该物享有合法的担保物权，而不必一定通过登记才能成立抵押权。这是人民法院审判权的体现，也是物权法定的另一种表现形式。民事案件中的审判权本身即具有矫正错误或不实登记的职能，如在一般的物权确认之诉中，法院通过生效判决即可确定真实权利人的不动产所有权，该不动产所有权自法院判决生效时即告成立，而无须待到登记后方才成立。以此种判决实现担保物权，既不违反“不动产物权登记成立”的基本原则，也回应了抵押人“事实上不能履行”的抗辩，更维护了担保权人基于担保合同的预期担保利益。

但另一类涉及第三人担保物权，即重复抵押的情形又有所不同。该类案件可进一步区分为两类：一是涉案抵押权登记在后，如某房屋价值200万元，已经为第三人的150万元债权进行担保，抵押人准备再行为另外的100万元债权进行担保，而实际只登记了50万元，现该第二顺位抵押权人要求按照100万元的抵押权优先受偿。此时根据物权法第一百九十九条规定，抵押登记在先的债权优先受偿，所以无论财产拍卖变卖所得金额多寡，无论法院认定该登记在后的抵押权的具体数额，都不会影响在先登记之第三人的合法利益。故此类案件宜按照上述“遵照担保合同约定”的思路，判定抵押权人就约定的担保债权对该物享有后一顺位的优先受偿权，至于实际上能否得到足额清偿则是后一顺位抵押权人订立担保合同时已认可之风险，法院无需介入或给予特别保护。

二是涉案抵押登记在先，如某房屋价值200万元，现为250万元的债权提供担保，而实际只登记了200万元，后该房屋价格上涨至250万元，抵押人又为第三人的50万元债权提供担保，现该第一顺位抵押权人主张就房屋拍卖所得的250万元优先受偿。因为此类案件中抵押权的数额认定直接关系善意第三人的合法利益，因此裁判思路必须作出调整。不动产登记本身具有公信力，第三人在签订担保合同、办理抵押登记时合理地依赖该房屋上仅仅设定了200万元的抵押，那么其基于当时对该房屋估值而签署了担保合同，也依法办理了50万元的抵押登记，该50万元的抵押权即告成立，应受到法律保护。如果允许在先的抵押权人主张250万元的抵押权，则无异于变相剥夺了在后登记的善意抵押权人之合法担保物权。因此，这类案件中，法院应严格按照登记的担保债权数额进行裁判。但在例外情况下，例如第一笔250万元债权囿于当时房屋市值仅登记了200万，房屋升值后第二笔债权登记了50万，待抵押权实现时该房屋已经增值至300万元，即两笔抵押权在按照登记数额全部实现之后可能尚有余值。此时，可将在先之抵押权区分为已登记与未登记两部分，依照在先抵押权之登记部分、在后抵押权、在先抵押权之未登记部分的顺位要求抵押人承担担保责任。

至于在先登记抵押权人之未登记部分债权的担保利益，则可以通过担保合同项下的违约责任予以救济：如果担保合同双方在合同中约定了违约责任的，因抵押人未能办理抵押权登记已构成违约，应按照约定承担相应违约责任；如果双方未约定或约定不明的，则由法院依诉请判令抵押人承担赔偿损失等违约责任，这里的赔偿损失一般认定为对债权人不能清偿部分承担连带保证比较妥当。但是需要注意三点：一是如果债权人仅诉请实现担保物权的，法院需要向其释明是否增加违约责任方面之诉请，否则可能存在判非所请之虞；二是该违约责任依法受诉讼时效之限制，自债权人知道或应当知道抵押人未履约之时起算；三是抵押在先之他项权证上可能无法反映抵押物在诉讼时的全部抵押情况，因此需要由抵押人在抗辩时举证或法院依职权查明。


（作者单位：浙江省高级人民法院 杭州市下城区人民法院）
《村民委员会组织法》修订实施以来，政府机关在宣传教育、推进贯彻执行方面做了不懈努力，取得了显著成效，村民的民主法律意识进一步增强，村民自治水平进一步提高，基层民主政治建设进一步加快。
成果一：村民自治的法制理念进一步提高。《村民委员会组织法》修订实施以来，政府机关把贯彻这部法律作为建设社会主义新农村、推进农村基层民主政治建设，促进农村改革、稳定和发展的大事认真谋划落实。各乡镇街利用广播、画廊及以会代训，开展村委会成员、村民代表的培训等方式，广泛深入地宣传《村民委员会组织法》，增强了村民自治的能力和水平。通过广泛深入的宣传教育，提升了 这部法律的关注率、知晓率，村民自治的法制理念得以树立和形成，依法治村的法律意识普遍提高。
成果二：村民自治的法律意识进一步提升。一是村民参与民主选举的积极性高涨。由于广泛宣传，重点包保，依法选举，指导到位，全市村民委员会换届选举工作顺利完成。二是发扬民主，真正实现公开、公正、公平竞争。这次换届选举群众热情高涨，竞争激烈，参选率高。民主选举形成共识，依法治村深入人心，民主进程深入推进，民主意识明显增强。 三是村民参与民主决策、民主管理、民主监督的自治意识不断提高。通过村民代表会议参与村务决策和管理，通过村务公开参与村务监督，积极推进了以自我管理、自我教育、自我服务为内容的村民自治，村委会成为带领村民建设社会主义新农村的领头雁。
成果三：村委会的自治能力进一步增强。一是充分发扬民主。村委会在涉及村经济和社会发展的重大事项决策上，注重决策的民主性，在村民代表会议之前，召集户代表会，介绍情况，征求意见，运用听证来增强决策的民主性，使村民代表会议成为落实民主决策的主要形式。二是主动接受监督。各村成立村务监督小组，统一设立村务公开栏，包括计划生育、房屋修建、宅基地、农村低保报批，各种涉农补贴、救灾物质发放、村级各种经费的收支、节余情况等，自觉接受村民监督，以村务公开为主要形式的民主监督制度得到认真执行。三是规范村务管理。从建章立制入手，完善工作制度，各村民委会均成立了理财小组和监督小组，改变了财务管理混乱状态。村委会均制定了《村民公约》、《村民委员会工作制度》《财务管理制度》等规章制度，实现了村级档案规范化管理。
成果四：村民自治的工作成果进一步彰显。一是通过开展“村务公开示范村”活动，使村务公开、村级事务管理、村财管理进一步制度化、规范化，村民自治制度化建设取得丰硕成果。二是强化了村级组织和阵地建设。以换届选举为契机，健全村民自治体系，完善村民委员会、村民会议、村民代表会议、村民小组等村民自治组织建设，围绕“加快民主自治进程”、“如何开展农村服务”和“村委会干部能力建设问题”，对新当选的村干部进行岗位培训，提高了政治思想素质、政策理论水平和驾驭农村工作的实际能力。三是结合新农村建设总体规划，克服困难，筹集资金，建设标准化办公场所、文化活动广场和图书阅览室，强化了阵地建设， 夯实了执政基础。
尽管取得上述显著成果，但是，实践中还存在如下问题：
一是村民自治工作发展不平衡，个别村“两委”工作缺乏合力，民主管理规章制度不够完善，村务监督小组运作不够规范。
二是部分村缺乏集体经济实力，无力推进村公共事务和公益事业的发展，难以为村民提供良好的服务，村民自治缺乏凝聚力。加之办公经费不足，日常工作运转困难，村财薄弱制约了村民自治工作的开展 。
三是少数村民自治意识不强，只要权力不尽义务，外出打工和经商者增多，个别村民委员会一事一议难以进行。
为了深入贯彻落实《村民委员会组织法》，实现“村民自治”，提出对策如下：
对策一：强化宣传、理念先行，提高村民自治重要意义的认识。
要结合“六五”普法的启动，认真开展《村民委员会组织法》的贯彻学习活动。首先，抓好宣传发动，普及学习。要明确学习宣传这部法律是贯彻落实党的十七大精神，扩大农村基层民主的需要；是加快农村基层民主政治建设进程，推进村民自治的需要；是密切党群干群关系，维护农村社会稳定，促进农村经济发展的需要。其次，抓好活动开展，推动学习。要精心谋划，设计载体，利用各种新闻媒体及群众喜闻乐见的形式，广泛宣传《村民委员会组织法》，使法条的各项规定变成农民群众的主动要求和自觉行动，推动村民自治工作更加深入开展。
对策二：发展经济、服务民生，增强村民自治的物质基础。
要充分认识发展农村经济是贯彻落实《村民委员会组织法》，增强村委会凝聚力和战斗力的基础，是建设新农村，实现共同富裕的内在要求。要深刻理解发展经济是第一要务，服务民生是村两委中心工作这一硬道理，围绕“发展”和“民生”两大主题，想民之所想，急民之所急，解民之事所忧，以“五项攻坚”为载体，采取有力措施，大力发展农村经济，促进特色产业发展。要强化村委会服务功能，增强村民自治的吸引力、凝聚力，加强对薄弱落后村的扶持力度，指导村委会搞好招商引资、项目建设和产业发展，不断探索农村经济发展的新模式和新途径，为村民自治奠定良好的物质基础。
对策三：发扬民主、依法治村，搞好村级民主制度建设。
要强化民主选举，切实把威信高、能力强的村民选拨到村干部岗位，积极探索村干部民主评议、任期、离任审计制度，确保民主监督落到实处。要强化民主决策，健全村务民主决策制度，规范村民会议和村民代表会议的职责、权利和义务，发扬民主，科学决策，依法办事。要强化民主管理，建立以村务公开为内容的民主管理制度，完善和补充村务公开办法，建立村务监督机制，抓好民主理财，村务公开等制度的落实，依法治村。要强化民主监督，从涉及群众切身利益的问题入手，对群众关心的热点及重大问题在村务公开栏公布，便于群众监督。要总结推广发扬民主、依法治村的好经验、好做法，增进村务公开的实效性。
对策四：加强指导、提供保障，提高村民自治的能力和水平。
要加大村委会组成人员和村民代表的教育培训，使之系统、深入地理解村民自治的内涵和意义，掌握民主决策、民主管理、民主监督的方法，明确职责任务和权利义务，牢固树立起爱岗敬业，扎实工作，服务群众的奉献精神，提高依法履职的能力和水平；要认真研究“三农”问题，区分情况分类指导，帮助村委会克服困难、解决问题，为村民自治创造良好的外部环境和条件；要大力开展村民自治制度化和规范化建设，为村民自治的健康发展提供有力保障。要针对不同乡镇、村屯经济滞后的实际，采取相应措施，解决村委会办公经费不足问题，加大投入力度，改善办公条件，强化阵地建设，丰富村民文化生活，努力实现新农村建设目标。