德宏州廉租住房保障办法
云南省德宏傣族景颇族自治州人民政府
第22号
《德宏州廉租住房保障办法》已经2008年3月26日德宏州第十三届人民政府第一次常务会议研究通过，现予公布，自2008 年5月1日起施行。
二○○八年四月八日
德宏州廉租住房保障办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善城镇廉租住房制度，规范廉租住房保障资金管理，提高廉租住房保障资金使用效益，逐步解决城镇低收入住房困难家庭的基本住房需求，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和建设部等九部门联发的《廉租住房保障办法》(建设部第162号令)、财政部《廉租住房保障资金管理办法》（财综〔2007〕64号），及《云南省人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（云政发〔2007〕183号）等有关规定，结合本州实际，制定本办法。
第二条 本州行政区域内城镇低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理适用本办法。
第三条 县市人民政府应当在国家统一政策指导下，根据经济社会发展的实际情况，因地制宜，本着量力而行、适度保障、分步实施的原则，建立和完善城镇低收入家庭廉租住房保障制度。
县市人民政府应当在解决城镇低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障年度工作目标、措施、计划 ，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条 州建设行政主管部门对全州廉租住房保障工作实施指导、协调和监督管理。
各县市建设行政主管部门负责本辖区廉租住房保障管理工作。
财政、建设、规划、国土资源、民政、发展和改革、监察、税务、环保、消防、人防、劳动保障、金融管理等部门按照职责分工，负责做好城镇廉租住房保障的相关工作。
各街道办事处（镇政府）、社区委员会（居委会）和厂矿企业要做好本辖区、本单位廉租住房保障的相关工作。
第二章 保障方式
第五条 城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障水平应当以满足基本住房需求为原则，根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力和城镇低收入住房困难家庭人口数量、结构状况等因素合理确定。
第六条 廉租住房保障包括实物配租、货币补贴和租金核减等方式。
实物配租，是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的符合条件的城镇低收入住房困难家庭直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。
货币补贴，是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的符合条件的城镇低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其到市场上自行承租住房。
租金核减，是指产权单位按照政府规定，在一定时期内对已承租公有住房的城镇低收入住房困难家庭给予租金减免。
第七条 县市政府所在地规划区范围内的城镇低收入住房困难家庭廉租住房保障方式，以实物配租、发放租赁住房补贴为主，租金核减为辅。其他区域内的廉租住房保障方式由县市政府确定。
第八条 我州廉租住房人均保障面积标准原则上不超过当地人均住房建筑面积的60%，单套户型建筑面积严格控制在50平方米以内，并根据城镇低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
实物配租的廉租住房租金标准由州物价管理部门会同财政、建设等住房保障相关部门核定。
第九条 我州每平方米廉租住房租赁补贴标准，根据本州经济发展水平、市场平均租金、城镇低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定，分为四档：
（一）家庭人均居住面积15 - 10平方米，每户每月补助100元；
（二）家庭人均居住面积10 - 8平方米，每户每月补助150元；
（三）家庭人均居住面积8 - 6平方米 ，每户每月补助200元 ；
（四）家庭人均居住面积6平方米以下，每户每月补助250元。
第十条 租金核减标准为公有住房租金标准与廉租住房租金标准的差额，超出保障面积部分按照公有住房租金标准执行。
第十一条 对已享受实物配租的保障对象，将不再享受廉租住房租赁补贴的发放及租金核减。
廉租住房的保障标准可以根据实际情况适时调整。
第 三 章 资金筹集与住房来源
第十二条 廉租住房保障资金以财政预算安排为主，多种渠道筹集。其来源主要包括：
（一）县、市政府财政预算安排用于廉租住房保障的资金 ；
（二）中央及省级预算内投资中安排的廉租住房保障补助资金；
（三）中央及省级财政预算安排的廉租住房保障专项补助资金；
（四）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；
（五）从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的资金 ；
（六）直管公房租售收入中按30％比例提取的资金；
（七）全州县城以上房地产开发税收中，按一定比例提取的廉租住房保障的资金；
（八）社会捐赠的廉租住房保障资金；
（九）其他渠道筹集的资金。
第十三条 廉租住房保障资金实行财政专户管理，专项用于廉租住房租赁补贴的发放、廉租住房的购建，不得挪作他用。
廉租住房租金收入严格按照财政部门相关规定实行“收支两条线”管理，专项用于廉租住房维护和管理，不足部分在财政预算中安排。
第十四条 实物配租的廉租住房来源主要包括以下范围：
（一） 政府新建、收购的住房；
（二）腾空的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）现存的符合廉租住房标准的原有直管公房；
（五）其他渠道筹集的住房。
第十五条 新建廉租住房的建设用地应当在土地供应计划中按照建设计划优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取行政划拨方式，保证供应。
第十六条 新建廉租住房项目建设免交行政事业性收费和政府性基金，服务性收费按照底限收取。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
对政府或经政府认定的单位新建、收购、改建住房作为廉租住房，以及社会捐赠廉租住房房源、资金，应当按照国家有关规定给予税收优惠。
第四章 承租条件与办理程序
第十七条 申请廉租住房保障应当具备下列条件：
(一) 家庭人均收入不超过当地城镇居民最低生活保障标准，且已享受城镇居民最低生活保障待遇连续6个月以上；
(二) 申请家庭无私有住房和福利性实物分房(包括房改房、安居房、集资建房、合作建房、经济适用住房、直管公房、租住单位公房)，或虽拥有私有住房和承租公有住房，但人均建筑面积15平方米以下(含 15平方米 ) ；
(三)家庭成员具有当地城镇居民常住户口且连续居住5年以上；
(四)家庭成员之间具有法定的赡养或者抚养关系。
符合上述条件的军（烈）属、特等或一等伤残军人、劳动模范，以及孤、老、病、残、特困职工等申请廉租住房给予优先照顾。
第十八条 德宏州城镇低收入家庭廉租住房分配，按下列程序办理：
（ 一 ） 申请
申请廉租住房保障，应当由申请家庭的户主作为申请人；户主不具有完全民事行为能力的，申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。
符合条件的家庭向户口所在地的镇政府、社区（居委会、街道办事处）提出书面申请，并如实填报《德宏州城镇住房保障申请登记表》，同时提交以下材料：
1、申请家庭成员身份证和户口簿，或公安机关出具的户籍证明（原件及复印件）；
2、城镇居民最低生活保障金领取证书、县级以上民政部门出具的最低生活保障、救助证明（原件及复印件）；
3、房屋所有权证或者房屋租赁证明，无房户所在单位或者户口所在地居委会的无房证明，无工作单位的由户口所在镇政府、社区（居委会、街道办事处）出具；
4、属优先照顾对象的申请人分别出具特困职工优惠证、革命烈士证明书、中华人民共和国残疾军人证、中华人民共和国残疾人证、州级以上劳动模范证等；
5、申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。委托他人办理的，需提交授权委托书和身份证明;
6、与申请廉租住房有关的其他材料。
（二）受理
镇政府、社区（居委会、街道办事处）收到申请材料后，应当及时作出是否受理的决定，并向申请人出具书面凭证。申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当在5日内书面告知申请人需要补齐的全部内容，受理时间从申请人补齐材料的次日起计算； 逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。
镇政府、社区（居委会、街道办事处）应当自受理申请之日起5日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布10日，到期后将初审意见、全部申请材料及张榜公布期间收集的意见一并移交县市建设行政主管部门。
（三）审核
1、县市建设行政主管部门接到镇政府、社区（居委会、街道办事处）移交的申请资料之日起5日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门和公安部门 ；
2、民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定的相关条件提出审核意见，并反馈同级建设主管部门；
3、公安部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭成员及户籍所在地等是否符合规定的相关条件提出审核意见，并反馈到同级建设主管部门；
建设、民政、公安等住房保障相关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
（ 四）公示
经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设主管部门予以公示，公示期为15天，公示内容包括申请人姓名、家庭人口、家庭收入、住房面积、特殊困难情况等。对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，进入排队轮候程序，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经公示有异议的，由建设主管部门牵头针对所提异议，与民政、公安、残联、镇政府、社区等部门进一步复核。
经审核，不符合规定条件的，取消申请资格，建设主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。
（五）轮候
符合条件进入排队轮候程序的家庭，由建设主管部门按申请人的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
在轮候期间，申请人家庭基本情况发生变化的，申请人应及时向建设主管部门申报，经审核不符合条件的，取消轮候。
（六）退出
享受廉租住房保障的家庭有下列情况之一的，由建设行政主管部门取消保障资格，收回承租的廉租住房、停止发放租赁补贴或停止租金核减：
1、未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
2、家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；
3、因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的；
4、擅自改变房屋用途的；
5、将承租的廉租住房转借、转租的；
6、连续六个月以上未在廉租住房居住的。无故拖欠租金6个月以上。
第十九条 对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，建设主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。
第二十条 建设主管部门或者具体实施机构，与廉租住房承租户（户主）签订廉租住房租赁合同，合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
（八）其他约定。
合同期限为一年，分配廉租住房的结果在7天内由建设主管部门向社会公布。
第二十一条 租住廉租住房低收入家庭在租赁协议期满前2个月，向建设主管部门进行年度租房申报，如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况，由建设主管部门会同有关部门对其申报情况进行核查。并在所在社区及住所进行公示，符合继续租用条件的，续签廉租住房租赁协议。
第二十二条 确定实物配租的家庭不接受实物配租方案的，原则上不再享有实物配租资格，建设行政主管部门可视情况采取发放租赁住房补贴或者其他方式对其实施住房保障。
第二十三条 准予享受租赁住房补贴的家庭，应当与建设行政主管部门签订廉租住房租赁补贴协议。协议应当明确租赁住房补贴标准、停止发放廉租住房补贴的情形及违约责任。
申请人有私有住房的，在保障面积中扣除私有住房面积。
第二十四条 准予享受租金核减的家庭，由建设行政主管部门出具租金核减认定证明，到房屋产权单位办理租金核减手续。
第五章 监督管理
第二十五条 享受廉租住房保障的家庭应当每年第一季度末向建设行政主管部门申报家庭收入、人口及住房变动情况。
建设行政主管部门应当会同民政部门、社区或镇政府对廉租住房承租家庭的收入、人口及住房等状况每年复核一次，复核结果在户籍所在社区进行为期7天的公告，凡家庭收入超过最低收入保障标准，或因人口变化造成住房面积扩大等不符合本办法规定条件的，不再享受廉租住房保障，停发租赁住房补贴、停止租金核减或者在3个月内收回实物配租的住房。
第二十六条 建设行政主管部门应当对廉租住房管理情况进行监督检查，定期向社会公布廉租住房保障情况，设立举报投诉电话，接受社会监督。
财政、审计部门应当对廉租住房保障资金的管理、使用情况进行监督检查，保证专款专用。
第二十七条 廉租住房申请人对建设行政主管部门的审核结果、轮候结果、配租结果有异议的，可以向本级人民政府或者上一级建设行政主管部门申诉。
第 六 章 法律责任
第二十八条 违反本办法规定，申请人不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由建设行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租住房标准租金的差额，或者补交核减的租金，情节恶劣的，处以1000元以下罚款。
第二十九条 建设行政主管部门作出取消廉租住房保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将承租的廉租住房在规定期限内退回。逾期不退回的，建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。
第三十条 违反本办法规定，建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员，在廉租住房分配管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十一条 本办法由德宏州建设局负责解释。
第三十二条 本办法自2008年 5 月 1 日起施行。
吉林省物业管理办法
吉林省人民政府
吉政令第203号
《吉林省物业管理办法》已经2009年2月2日省政府第2次常务会议讨论通过,现予公布,自2009年5月1日起实施。
省 长
二○○九年二月二十七日
吉林省物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本省行政区域内物业管理适用本办法。
本办法所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。
第三条 物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵循公开公平、诚实信用、服务规范的原则。
第四条 鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 新建成的居住小区应当实行物业管理,原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。
第六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托物业管理机构负责。
县级以上人民政府与物业管理活动有关的其他部门,在各自的职责范围内,依法做好与物业管理相关的工作。
第七条 鼓励业主通过委托或者聘用物业职业代理机构或者代理人行使物权,维护自身权益。物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具备法律、财务、工程、管理等相关专业知识,具有良好的职业道德和社会责任感。
第八条 鼓励物业服务企业或者其他管理人参加行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、激励和惩戒机制,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。
第二章 业主、业主大会、业主委员会
第九条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。
在物业管理区域内,一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的,视为一个业主。
第十条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。符合前款规定条件的,由街道办事处或者乡、镇人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。
物业管理区域内,业主人数少于30人的,或者业主一致不同意成立业主大会,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 首次业主大会召开前,街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹备组(以下称筹备组),负责首次业主大会的筹备工作。
筹备组成员由业主代表,街道办事处或者乡、镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府代表担任。
筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。
第十二条 筹备组负责以下工作:
(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;
(二)确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权;
(三)拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人;
(四)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》;
(五)其他准备工作。筹备组应当将本条前款所列事项,在首次业主大会召开的30日前在物业管理区域内的显著位置公告。
第十三条 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。
第十四条 业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。
第十五条 业主可以书面委托代理人参加业主大会或者代表业主主张权利。
第十六条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生,成员人数为奇数,连选可以连任,因故离任的,由业主大会选举补充。
第十七条 在新一届业主委员会选举产生后3日内,原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。
第十八条 业主大会可以根据实际情况确定业主委员会的工作经费和业主委员会成员的津贴。
第十九条 业主大会、业主委员会应当接受县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡、镇人民政府和社区居民委员会的指导和监督。
业主委员会认为物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中,损害业主合法权益的,可以代表业主依法维护权益。
第二十条 业主大会、业主委员会做出的决定,应当符合法律、法规和规章的规定,并进行公告。
业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,或者从事其他与物业管理无关的活动。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府备案。
第二十二条 业主委员会备案的事项发生变更的,应当自变更之日起10日内办理变更备案。
第二十三条 物业服务企业或者其他管理人的成员在其管理的区域内居住的,不能作为该物业管理区域业主委员会成员。
第二十四条 管理规约经业主大会通过后,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。
第二十五条 业主委员会成员有下列情况之一的,终止其资格:(一)丧失履行职责能力的;(二)无故连续缺席业主委员会会议3次以上的;(三)提出辞职的;(四)不再是本物业管理区域业主的;(五)违章搭建的;(六)无正当理由拒付物业服务费的;(七)不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的;(八)业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。
决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。
第二十六条 业主委员会有下列情况之一的,由街道办事处或者乡、镇人民政府组织召开业主大会,可以重新选举业主委员会:(一)集体以书面形式提出辞职的;(二)委员人数不足半数的;(三)长期不履行职责的。
第二十七条 业主委员会召开会议,应当由业主委员会主任召集和主持,业主委员会主任因故不能履行职责的,由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持业主委员会会议的,由所在地街道办事处或者乡、镇人民政府指定一名业主委员会成员召集和主持。
业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。
业主委员会会议应当有超过半数委员出席,并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。
第三章 前期物业管理
第二十八条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务合同,并在申请房屋预、销售许可证时,向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提交。
第二十九条 建设单位在销售物业之前,应当制定业主临时管理规约,并向物业买受人明示。
成立业主大会并制定管理规约时,业主临时管理规约同时失效。
第三十条 建设单位在建设工程竣工时,应将国家规定的相关资料报县(市、区)房地产行政主管部门备案。
第三十一条 物业服务企业或者其他管理人承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
物业共用部位、共用设施设备查验接收的具体办法,由省建设行政主管部门制定。
第三十二条 在居住小区详细规划中,应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的千分之四配置,不足一百平方米的按一百平方米配置。
建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。
物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室)。物业管理用房产权为全体业主共同所有,未经业主大会同意,物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。
物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的,应当向所有人交纳使用费,其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。
第三十三条 建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记,应当提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。
县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。
第四章 物业管理服务
第三十四条 县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下,依照下列情况,划定物业管理区域:(一)独立的小区;(二)位置相邻可以统一管理的小区;(三)设施、设备相对独立的建筑物。
第三十五条 选聘物业服务企业或者其他管理人的物业管理区域应当遵守以下规定:(一)成立一个业主大会、业主委员会;(二)选聘一个物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;(三)订立一个管理规约;(四)业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。
第三十六条 物业管理服务内容由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定,收费项目应当与服务内容一致。
第三十七条 市(州)、县(市)人民政府房地产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书,应当在核发后30日内向省建设行政主管部门备案。省建设行政主管部门应当自接到备案材料之日起10日内,将备案企业的资质、业绩、被投诉情况在省级网站公布。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立并实行物业服务企业信用档案管理制度。
第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当对物业服务企业或者其他管理人的成员进行物业管理法律及相关知识的培训。
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。
第三十九条 物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位,应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收费、管理等事项,由业主大会决定。
在物业管理区域内停放机动车辆,不得影响其他车辆和行人正常通行。
第四十条 车主对车辆有保管要求的,由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签订保管合同。
第四十一条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变。确需改变房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。
第四十二条 物业服务企业因故选择退出物业服务时,应当在退出前30日内用公告方式书面告知业主。
第四十三条 业主大会因故不能召开,无人实施物业管理,严重影响业主生活的,物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依据本办法的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下,临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,费用由受益人承担。
第四十四条 居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取。
第四十五条 供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担。
第五章 物业服务收费
第四十六条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价,其他住宅物业服务收费,由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第四十七条 物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。
第四十八条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并及时公布。具体收费标准由业主与物业服务企业或者其他管理人在浮动幅度范围内,在物业服务合同中约定。
第四十九条 物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目,服务收费实行市场调节价,但政府制定指导价格的除外。
第五十条 业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。
房屋具备入住、使用条件,建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知,业主应当在接到书面通知后30日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。
第五十一条 业主将物业出租、出借的,应当及时告知物业服务企业或者其他管理人,物业服务费用由物业使用人交纳或者代为交纳,业主负连带责任。
物业出售或者更名的,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用。
第六章 物业使用与维护
第五十二条 单项工程质量验收合格,能满足基本入住、使用条件的住宅,方可入住。
第五十三条 在物业管理区域内,禁止从事下列活动:(一)擅自变动建筑主体和承重结构;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;(三)擅自改变共用部位,共用设施设备的用途;(四)擅自搭建建筑物、构筑物;(五)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;(七)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声;(八)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(九)违反规定饲养家禽、宠物;(十)倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
有前款规定行为的,物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的,物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。
第五十四条 供水、供电、供气、供热、排水经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。
第五十五条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生,由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生,由物业服务企业或者其他管理人负责,垃圾清运由环卫部门负责。
第五十六条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托,维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的,委托人应当支付相关费用。
第五十七条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准,需进行二次供水的,不得收取二次供水费用。
供水经营单位供水压力达到国家规定标准,仍需进行二次供水,供水经营单位收取二次供水费的,由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的,由业主承担二次供水责任。
第七章 物业专项维修资金
第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理工作由县级以上人民政府房地产行政主管部门负责。
第五十九条 物业专项维修资金应当在银行专户存储,按楼建账、按户核算。
物业专项维修资金专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
第六十条 物业专项维修资金的交存标准由县级以上人民政府房地产行政主管部门在国家规定的范围内,经测算后,予以公布。
第六十一条 物业专项维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息,利息转作物业专项维修资金滚存使用,本息每年转存一次。
第六十二条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当定期公示物业专项维修资金的收支和使用情况,建立物业专项维修资金查询系统,实行一户一卡制,接受业主对物业专项维修资金收支和使用情况的查询。
第六十三条 业主转让物业时,交易双方对物业专项维修资金有约定的,从其约定;没有约定的,物业专项维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。
第六十四条 物业灭失的,物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。
第六十五条 物业专项维修资金实行分级审计制度。设区城市人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由省审计部门负责审计,县(市)人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由所在市(州)审计部门负责审计。
审计结果应当向社会公布。
第八章 投诉与法律责任
第六十六条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷,可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;(二)损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自改变物业管理用房用途的;(五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的;(六)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费的;(七)物业服务企业或者其他管理人将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的;(八)其他与物业管理服务有关的纠纷。
第六十七条 下列事项的投诉不予受理:(一)投诉请求不明确的;(二)投诉人与被投诉人已达成协议的;(三)有关行政管理部门或者人民法院已经受理的;(四)不符合法律、法规、规章规定的。
第六十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的,应当在10日内做出处理,对当事人确有违法不当行为的,应当责令改正,对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的,应当进行调解,调解不成的,当事人可以通过仲裁或者诉讼方式解决。
第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员,不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第九章 附 则
第七十条 本办法自2009年5月1日起施行。