上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法

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上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法

上海市房屋土地管理局 市财政局


上海市国有土地使用权收购、储备、出让试行办法
上海市房屋土地管理局 市财政局



第一条 (目的)
为了进一步深化本市国有土地使用制度的改革,增强政府对土地供给的宏观调控力度,盘活土地存量,规范供地方式,优化投资环境,制定本办法。
第二条 (定义)
本办法所称收购,是指由上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)依法征用土地、置换土地、收回国有土地使用权的行为。
本办法所称储备,是指市政府对收购、收回的土地进行前期开发,并予以储存的行为。
本办法所称出让,是指市政府依法将储存土地的使用权在一定年限内有偿让与土地使用者的行为。
第三条 (适用范围)
本办法适用于本市范围内未经土地使用权出让的国有土地或土地使用权出让后应当依法收回的国有土地。
第四条 (基本原则)
国有土地使用权收购、储存、出让应当遵守我国有关法律、法规。
第五条 (资金来源)
收购国有土地使用权的补偿费和土地前期开发所需的有关费用,由市财政局多渠道筹措,并由市财政局管理、监督,开列专户,单独核算,独立结报。
第六条 (主管部门)
市房地局、市财政局分别负责本市国有土地使用权收购、储存、出让和资金管理工作。
第七条 (收购、收回范围)
(一)可依法收回的国有土地使用权范围:
(1)用地单位已经撤销或者迁移;
(2)未经原批准机关同意,连续二年未使用的;
(3)土地使用者擅自改变土地用途,责令限期改正,逾期拒不改正的;
(4)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的;
(5)土地使用者超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的;
(6)土地使用者违反出让合同规定,依法解除出让合同的。
(二)其他可以收购的国有土地使用权范围:
(1)列入市政府旧区改造计划的危房、棚户、简屋、二级旧里密集(建筑面积占总量70%以上,其中危房、棚户、简屋建筑面积占总量50%以上)地区;
(2)经上海市经济委员会、上海市环境保护局核定的“三废”企业用地和符合产业结构调整规划的企业用地;
(3)由于规划调整,致使国有土地使用权出让合同无法履行,土地使用者提出解除国有土地使用权出让合同的。
第八条 (储备原则)
(一)地价趋升原则:
储备土地要综合规划用地性质、升值趋势等潜在价值因素,避免风险,确保国有资产安全性。
(二)平价原则:
收购土地的价格以当前土地市场相应价的平价计算。
(三)效益原则:
储备土地目的是调节土地市场供应关系,使国有土地在滚动开发中增值,提高经济效益。
第九条 (收购、回收程序)
(一)由市房地局所属的上海市土地发展中心(以下简称土发中心)在第七条规定的范围内选择,并向市房地局、市财政局提出开发评估和可行性报告。
(二)市房地局、市财政局根据房地产市场、地块的实际情况和报告提出的开发成本,全面审定土发中心上报的可行性报告,对经确认的收购地块,市房地局和市财政局联合发文予以批准。
(三)由市房地局依法收回用地者的土地使用权,注销土地使用证,由市财政局组织筹措收购和前期开发资金。
第十条 (前期开发部门)
按本办法收回国有土地使用权的地块,由土发中心负责对地块进行非盈利性的前期开发。
第十一条 (签订前期开发合同)
市房地局和市财政局与土发中心应就土地前期开发签订土地前期开发合同。土地前期开发合同应当包括下列内容:
(一)双方当事人;
(二)开发地块座落、面积;
(三)开发成本、费用;
(四)开发的具体要求;
(五)开发资金及拨付时间、开发期限;
(六)违约条款和双方认为需要约定的其他内容。
第十二条 (验收与储存)
土发中心完成土地前期开发后,应当报市房地局、市财政局验收。经验收合格后,土发中心负责将地块交付市政府,并由市房地局、市财政局代表市政府对地块登记注册,分别对土地和资金予以储存。
第十三条 (出让)
储存地块由市房地局根据土地开发利用计划和房地产市场的实际情况,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《上海市利用外
资开发经营内销商品住宅规定》等法律、法规的有关规定实施出让。
第十四条 (增值资金的分配管理)
储存的国有土地使用权出让后,经市财政局清算,其增值资金一次上交市财政局专户储存、专项管理。经市财政局审定,也可继续用于国有土地使用权地块的收购及前期开发。
经批准,由市、区、县政府共同出资、收购和进行前期开发、储存的地块,其增值资金按出资比例分配。
储存地块的原土地使用权出让收入的分配,按市政府的现行规定执行。
第十五条 (开发商储备)
房地产开发企业受让国有土地使用权后,按土地出让合同规定建设期满而尚未开发的地块,经市房地局、市财政局审核同意可对受让地块以城市绿地方式进行土地储备后再行开发。对一次性支付上述地块土地出让金有困难的,可向市财政局申请,经核准后办理储备期分期付款。
第十六条 (具体应用解释)
本办法在执行中的有关问题,由市房地局、市财政局分别负责解释。
第十七条 (施行时间)
本办法自发布之日起施行。



1997年3月13日
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无锡市社会力量办学条例

江苏省无锡市人大常委会


无锡市社会力量办学条例

(2000年7月26日无锡市第十二届人民代表大会
常务委员会第十八次会议制定
2000年8月26日
江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准)


第一章总则

第一条为了鼓励和支持社会力量办学,维护举办者、学校及其他教育机构、教师及其他教育工作者、受教育者的合法权益,促进社会力量办学事业健康发展,根据《中华人民共和国教育法》、国务院《社会力量办学条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条本条例所称社会力量办学,是指企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人,利用非国家财政性教育经费,面向社会举办学校及其他教育机构(以下简称教育机构)的活动。
在本市行政区域内的社会力量办学,适用本条例。
第三条各级人民政府应当将社会力量办学事业纳入国民经济和社会发展规划,积极鼓励、大力支持、正确引导、加强管理。
第四条市人民政府教育行政部门负责本市社会力量办学工作的统筹规划、综合协调和宏观管理。
市、不设区的市、区人民政府教育行政部门、劳动行政部门在规定的职责范围内负责有关的社会力量办学工作。
计划、财政、审计、民政、物价、人事、工商等行政部门根据各自的职责协助做好社会力量办学工作。
第五条社会力量办学应当符合国家利益、社会公共利益以及合理的教育结构和布局,以举办实施学前教育、高中阶段教育、高等职业教育和成人教育的教育机构为重点。
在保证适龄儿童、少年均能就近进入国家举办的小学和初中的前提下,可以举办少量实施义务教育的教育机构。
第六条教育机构必须贯彻国家的教育方针,遵守法律、法规,坚持社会主义办学方向,保证教育、教学质量。
第七条各级人民政府及有关行政部门应当对在社会力量办学中做出突出贡献的单位和个人,给予奖励。


第二章设立、变更和解散

第八条申请举办教育机构的单位,应当具有法人资格;申请举办教育机构的个人,应当具有政治权利和完全民事行为能力。
第九条设立教育机构应当具备下列条件:
一 有明确的办学宗旨、培养目标、组织机构和章程;
二 有具备国家举办的同级同类教育机构任职条件的拟任校长或者主要行政负责人;
三 有与办学性质、规模、层次相适应的专任教师和管理人员,专任教师一般不少于所需教职工总数的二分之一;
四 有符合规定的教育场所、设施和设备;
五 有与教育、教学活动相适应的办学资金和稳定的经费来源;
六 法律、行政法规规定的其他条件。
第十条实施国家教育考试、职业资格考试和技术等级考试的考试机构,不得举办与其考试业务相关的教育机构。
第十一条申请举办教育机构按照以下权限审批:
一 举办学历教育的,按照国家有关规定办理;
二 举办高等非学历教育的,由市教育行政部门审核,报省教育行政部门审批;
三 举办中等非学历教育的,由市、不设区的市教育行政部门审批;
四 举办初等及初等以下非学历教育的,由市、不设区的市、区教育行政部门审批;
五 举办实施以职业技能为主的职业资格培训、技术等级培训、劳动就业职业技能培训的教育机构,由市、不设区的市劳动行政部门审批,报同级教育行政部门备案;
六 举办其他教育机构的,经有关行政部门按照国家规定的审批权限审核同意后,由同级教育行政部门审批。
第十二条申请举办教育机构应当向审批机关提供下列材料:
一 办学申请报告和章程;
二 举办者的资格证明;
三 办学可行性报告和发展规划;
四 拟任校长或者主要行政负责人以及拟聘教师的资格证明;
五 拟办教育机构的场所、设备以及资金证明文件;
六 法律、行政法规要求提供的其他材料。
联合举办教育机构的,还应当提交联合办学协议。
第十三条申请举办实施学历教育的教育机构,应当于每年第三季度前提出申请,审批机关应当于第二年四 月底前以书面形式答复。
第十四条申请举办实施非学历教育的教育机构,应当于每年第三季度前提出申请,审批机关应当自受理之日起三个月内,以书面形式答复。
第十五条申请举办实施学历教育的教育机构的筹建期自审批机关书面答复之日起,不得超过二年;申请举办实施非学历教育的教育机构的筹建期自审批机关书面答复之日起,不得超过一年。
在筹建期间,经审批机关批准,领取临时办学许可证后,可以招生。
第十六条审批机关对批准设立的教育机构,发给办学许可证。
未取得办学许可证的,不得从事教育、教学活动。
办学许可证不得伪造、变造或者买卖。
第十七条教育机构取得办学许可证后,应当办理民办非企业单位登记手续,并按照有关规定办理组织机构代码、刻制印章、开立银行帐户。
第十八条教育机构变更名称、性质、层次的,须经审批机关批准。
第十九条教育机构合并、解散,须经审批机关批准,并妥善安置在校学生的就学。
教育机构合并,应当进行财产清查和财务结算;教育机构解散,应当按照国家规定进行财产清算和处理。

第三章保障和扶持


第二十条教育机构的办学经费由举办者负责筹措,各级人民政府可以给予适当扶持。
鼓励社会和个人捐资助学。
第二十一条审批机关及其他有关行政部门对教育机构在业务指导、教研活动、学术交流、表彰奖
励等方面,与国家举办的教育机构同等对待。
第二十二条教育机构依法享有办学自主权,可以采用独立办学、合资办学、联合办学等多种办学形式。
第二十三条教育机构可以按照国家规定,自主聘任离退休、现职教师和大中专院校毕业生,并与其签订聘任合同。
教育机构聘任现职教师、大中专院校毕业生的,可以委托同级人民政府人事行政部门所属的人才服务机构办理。
教育机构聘任外籍教师的,按照国家有关规定办理。
第二十四条教育机构的教师和其他工作人员的工资、社会保险和福利,举办者或者教育机构应当依法予以保障。
第二十五条教育机构建设需要使用土地的,列入公益事业用地范围,并优先办理有关手续。
第二十六条教育机构的专任教师及其他专业人员的资格认定、职称评定,与国家举办的教育机构同等对待并实行统一管理。
专任教师在教育机构工作期间,应当连续计算教龄。
第二十七条教育机构的受教育者在升学、参加考试、社会活动和就业等方面,依法享有与国家举办的教育机构的受教育者平等的权利。
第二十八条任何单位和个人不得向教育机构违法摊派费用。

第四章管理和监督


第二十九条审批机关应当对教育机构加强管理,对教育机构进行指导、检查和咨询服务。
第三十条审批机关和政府督导机构应当依法对教育机构定期进行办学水平、教学质量的督导、评估;有关行政部门应当对本行业的教育机构的教育、教学活动给予业务指导。
第三十一条教育机构应当建立、健全学籍管理等教育、教学管理制度,逐步完善内部决策、执行和监督管理体制。
第三十二条教育机构不得设立分支机构或者将办学资格以及所承担的教学任务委托、承包给其他单位或者个人;不得接受任何单位或者个人以任何形式挂靠办学。
第三十三条教育机构可以按照国家有关规定自主招生。
教育机构的招生简章和广告,须经审批机关审查同意,出具证明,方可刊播、张贴、散发。未经审批机关审查同意,广告经营单位不得刊播。
第三十四条实施学历教育的教育机构,应当按照国家规定颁发学历证书。
实施非学历教育的教育机构,受教育者完成学业的,由所在教育机构发给培训证书或者其他学业证书,并可以按照国家规定参加职业资格考试或者技术等级考试,考试合格的,取得相应职业资格证书或者技术等级证书。
第三十五条教育机构应当实行独立核算,依法加强财会管理,配备符合任职资格的财会人员,每一会计年度向审批机关报送财务报告,并根据审批机关的要求委托社会审计机构对其财务会计状况进行审计,报审批机关审查。
第三十六条教育机构用于各类人员的工资福利开支一般为经常办学费用的三分之二,其比例报审批机关备案。
第三十七条教育机构在存续期间的资产应当依法实施管理,不得抽资、转让或者用于担保。
第三十八条教育机构必须执行物价部门核定的项目和标准收取费用,并出具合法票据,不得擅自增设收费项目或者提高收费标准。

第五章法律责任


第三十九条违反本条例第十条规定的,由有关行政部门责令改正,并处以五千元以上一万元以下罚款。
第四十条违反本条例第十六条第二款规定的,由审批机关予以撤销,并责令退还所收费用,有违法所得的,没收违法所得。
第四十一条有下列行为之一的,由审批机关依照国家法律、法规规定予以处罚:
一 举办者虚假出资或者在教育机构成立后抽逃出资的;
二 教育机构管理混乱、教育质量低下,造成恶劣影响的。
第四十二条未经审批机关审查同意,刊播、张贴、散发招生简章和广告的,由有关行政部门依法处理。
第四十三条违反本条例第十六条第三款规定伪造、变造或者买卖办学许可证的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十四条教育机构超过经核定的项目或者标准收取费用的,由审批机关责令限期退还多收的费用,并由财政、物价等行政部门依照国家有关法律、法规予以处罚。
第四十五条违反本条例其他规定的,由有关行政部门在各自的职责范围内依法予以处罚。
第四十六条当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第四十七条有关行政部门的工作人员在社会力量办学管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位和上级主管部门根据有关规定处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章附则


第四十八
条社会力量举办不设立独立机构的培训活动,参照本条例执行。
第四十九条本条例自2000年11月1日起施行。
        快递服务合同纠纷被告主体资格的确定
           ——重庆江津法院判决彭夏诉游敏快递服务合同纠纷案


裁判要旨

寄件人邮寄快件,快递被特许经营者有经营许可资格,且对运单进行签章的,发生纠纷时,寄件人可以快递公司总部和快递被特许经营者为共同被告,要求双方承担连带责任。

案情

天意快递服务部是被告游敏的姐姐于2008年开办的个体经营户,对外以其加盟的网络“中通速递”名义开展快递服务业务,游敏是该服务部的工作人员。2010年12月10日,彭夏与游敏联系称有包裹需要快递,游敏通知其他工作人员为彭夏办理,填写了中通速递手续,收取了服务费10元,没有办理保价,彭夏包裹内装手机一部。过后,经双方查实,该快递包裹丢失。

2010年3月31日,被告游敏以天意快递服务部的名义与重庆信雅达快递服务有限公司签订了网络加盟合同书。2011年2月25日,以游敏为负责人的重庆信雅达快递服务有限公司江津营业部成立,对外仍以其加盟的网络“中通速递”名义开展快递服务业务。

2011年4月1日,原告彭夏曾以重庆市中通速递江津区分公司为被告向法院起诉过,经查明,被告公司没有注册登记,被告主体错误,遂裁定驳回了原告的起诉。同年7月28日,原告彭夏以游敏为被告向法院起诉,要求被告赔偿手机价款3000元和服务费10元。

裁判

重庆市江津区人民法院经审理认为,被告游敏于2010年12月10日成为天意快递服务部的工作人员,以“中通速递”名义承接原告的快递服务业务。快递运单是邮寄合同的凭证,从法理上讲,原告彭夏是与中通速递签订的邮寄服务合同,天意快递服务部是中通速递的授权经营者,被告游敏的行为非个人行为,原告彭夏与被告游敏之间不存在快递服务合同关系,遂依法判决驳回原告彭夏的诉讼请求。

判决后,原告未上诉,现判决已生效。

评析

近年来,快递业如雨后春笋般发展,而特许加盟以其成本和风险优势已经成为民营快递企业销售物流服务的主要运营模式。快递特许加盟关系包括特许总部、被特许加盟公司、次加盟商及承包人等主体,由于快递运营网络复杂,在发生寄递物品丢失时,消费者往往因无法确定合同主体而出现起诉被告错误。

1.快递服务合同主体的认定

快递公司提供快递服务通常提供的是快递运单,该运单是快递服务合同,且是格式合同,是约定寄件人与邮寄人权利义务关系的民事协议。合同法第九条规定:“当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”而邮政法第五十二条规定,申请快递业务经营许可,应当具备的条件之一是符合企业法人条件。由此可以看出,个人不得独立对外经营快递业务,快递企业对外签订快递服务合同应以自己的名义或委托他人代为订立合同。本案中,快递单是“中通速递”总公司的格式合同,详情单背面约定了双方的权利义务,且运输服务线路也是“中通速递”的网络。虽然被告游敏在快递详情单上签字,但现行法律禁止个人独立经营快递业务,且游敏是以天意快递服务部对外承接业务,而天意快递服务部又是中通速递的授权经营者,不管是从签订合同的表征还是从合同履行的内容来讲,彭夏实质上都是与中通速递总公司签订的快递服务合同。

2.快递服务合同纠纷责任主体的认定

就法律关系而言,快递特许总部与被特许经营者是相互独立的民事主体,双方内部订立的加盟合作协议是取得法律联系的基础,共同对寄件人提供邮寄服务。目前在快递业经营中,寄件人一般是在快递被特许经营者处寄递物品,在快件发生丢失时,需区分两种情形分析快递特许总部和被特许经营者的外部责任:(1)寄件人付款时没有向快递被特许经营者索要发票,快递总部的运单上也没有快递被特许经营者的签章,依交易习惯,寄件人是与快递被特许经营者签订了寄递合同,但依法律分析,寄件人是与快递特许总部签订了快递服务合同。快递特许总部从法律上应对寄件人负全责,承担责任后,可以根据其与快递被特许经营者签订的内部加盟合作协议行使追偿权。(2)寄件人付款时被特许经营者出具了发票,且快递运单上有快递被特许经营者的签章,这样寄件人和两个主体签订了合同关系,获利主体和运输主体明确。寄件人可以快递特许总部和快递被特许经营者为共同被告,由双方承担连带责任。

本案中,天意快递服务部与中通速递公司签署了加盟合作协议,明确了各自对外承接快递业务的权利义务,且进行了工商登记,有经营许可证和营业执照,其工作人员在彭夏填写的“中通速递”运单上签字确认并出具发票,彭夏可以双方为共同被告起诉,要求双方承担连带责任。

本案案号:(2011)津法民初字第4958号

案例编写人 重庆市江津区人民法院 李亮 蔚琼琼