柳川大厦业主诉乐清市房产管理局房屋登记纠纷一案的
代 理 词
审判长、人民陪审员：
浙江合众律师事务所接受本案四位原告的委托，指派我担任其诉讼代理人依法参加本案的诉讼活动，现发表如下几点代理意见，供法庭参考：
一、本案争议之房产属于柳川大厦的共用设施设备。
第一、建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”2002年3月20日建设部发布的《房地产统计指标解释（试行）》也作了相同的规定。
第二、根据浙江省关于贯彻执行《房产测量规范》若干规定：“技术层指用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次”。
可见本案技术层属于共用设施设备使用的房屋，属于共用设施设备。
二、 本案争议的四处房产应属于柳川大厦全体业主所有。
第一、从本案争议之房产的设计用途和性质看。本案争议这四处房产均属于管道设备层（技术层）的房产，显而易见系管道设备之用房，整幢大厦的管道、水、电、暖、卫生等共用配套设施设备均汇集于此，是整幢大厦的必不可少的附属共用设施设备，其建造的目的、用途是为了辅助房屋，属于从属物，其没有独立的产权。根据从物随主物的原则，现整幢大厦的全部房产已被全部业主购买，相应的作为该大厦的附属设施也应由业主们享有。
第二、从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》中第五条规定：商品住宅的价格，由下列项目构成：土地使用权取得费，前期工程费，建筑安装工程、设备费，附属工程费等等；第十条规定：“与商品住宅有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住宅成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取；确属商品住宅预售后需新增配套设施、设备，其建设费用需在价外收取的，须征得购房者同意，并与购房者补签有关协议后方可收取，不得在商品住宅交付使用时强行向购房者收取。”第十一条规定：“住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备，商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用，不得另行作价销售”。显然各业主在构买房屋，所支付的房款中已包括了这些配套设施设备的建设费用，因此其所有权也应当由业主们享有。
第三、从共用设施设备的使用权角度来看。住宅区内的共用设施设备（包括共用设施设备用房）是住宅总体的一部分，属于房屋的附属设施，没有住宅，也就谈不上共用设施设备，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占”；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的共用设施设备。所以，共用设施设备同住宅一样，其产权所有人为全体业主。
第四、从技术层与整个柳川大厦物理上的联系来看，技术层与其房屋具有相同的物理属性。如果技术层可以成为独立产权的客体，那么其产权人也应是柳川大厦的区分所有人（即业主之一），也应当与其他业主一样，支付物业管理费，承担对共有附属物的维护、修缮、保养和管理的义务。然而乐清市柳川房地产开发有限公司并没有基于技术层的因素面缴纳物业管理费、履行物业管理的义务。可见乐清市柳川房地产开发有限公司根本就不是柳川大厦技术层的业主，根本不享有技术层的独立产权。
第五、有关法律的规定。根据《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分”。第二十八条规定：“物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。”因此作为共用设施设备的技术层只有属于业主所有，才能确保业主对共用设施设备进行维护和使用，才能确保物业管理企业能够进行查验。
三、被告将技术层的房产登记给乐清市柳川房地产开发有限公司的行为是违法行为。
第一、被告的登记行为使本案相关的房产成为了开发商的固定资产，由于其成本已经在商品房的销售中给予了抵扣，这样被告实际上是帮助开发商偷税漏税，明目张胆的违法乱纪。
第二、被告将技术层房产登记在下开发商名下，使该房产只能成为商业用房，违反了规划用途，导致房产登记自相矛盾。
第三、被告在登记过程中未公告，未审核房产权属，便予以登记，违反《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定和《物业管理条例》第二十七条、第二十八条、第六条的规定，侵犯了原告等全体业主的共有权、知情权、监督权和使用维护权等合法权益。
综上所述，被告将全体业主所有的技术层房产登记给开发商乐清市柳川房地产开发有限公司的行为明显违反相关法律的规定，侵犯了柳川大厦全体业主的合法权益，依法应予以撤销。

原告代理人：浙江合众律师事务所
管志勇 律师
2006年11月28日
　　
　


全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国主席令（八届第73号）


　　《中华人民共和国老年人权益保障法》已由中华人民共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于1996年8月29日通过，现予公布，自1996年10月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国主席 江泽民

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1996年8月29日




中华人民共和国老年人权益保障法
（１９９６年８月２９日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）

　　《中华人民共和国老年人权益保障法》已由中华人民
共和国第八届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会
议于１９９６年８月２９日通过，现予公布，自１９９６
年１０月１日起施行。

　　（中华人民共和国主席江泽民）
　　（１９９６年８月２９日）

　　目录
　　第一章总则
　　第二章家庭赡养与扶养
　　第三章社会保障
　　第四章参与社会发展
　　第五章法律责任
　　第六章附则
　　第一章总则
　　第一条为保障老年人合法权益，发展老年事业，弘扬
中华民族敬老、养老的美德，根据宪法，制定本法。
　　第二条本法所称老年人是指六十周岁以上的公民。
　　第三条国家和社会应当采取措施，健全对老年人的社
会保障制度，逐步改善保障老年人生活、健康以及参与社
会发展的条件，实现老有所养、老有所医、老有所为、老
有所学、老有所乐。
　　第四条国家保护老年人依法享有的权益。
　　老年人有从国家和社会获得物质帮助的权利，有享受
社会发展成果的权利。
　　禁止歧视、侮辱、虐待或者遗弃老年人。
　　第五条各级人民政府应当将老年事业纳入国民经济和
社会发展计划，逐步增加对老年事业的投入，并鼓励社会
各方面投入，使老年事业与经济、社会协调发展。
　　国务院和省、自治区、直辖市人民政府采取组织措施
，协调有关部门做好老年人权益保障工作，具体机构由国
务院和省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　第六条保障老年人合法权益是全社会的共同责任。
　　国家机关、社会团体、企业事业组织应当按照各自职
责，做好老年人权益保障工作。
　　居民委员会、村民委员会和依法设立的老年人组织应
当反映老年人的要求，维护老年人合法权益，为老年人服 务。
　　第七条全社会应当广泛开展敬老、养老宣传教育活动
，树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚。
　　青少年组织、学校和幼儿园应当对青少年和儿童进行
敬老、养老的道德教育和维护老年人合法权益的法制教育 。
　　提倡义务为老年人服务。
　　第八条各级人民政府对维护老年人合法权益和敬老、
养老成绩显著的组织、家庭或者个人给予表扬或者奖励。
　　第九条老年人应当遵纪守法，履行法律规定的义务。
　　第二章家庭赡养与扶养
　　第十条老年人养老主要依靠家庭，家庭成员应当关心
和照料老年人。
　　第十一条赡养人应当履行对老年人经济上供养、生活
上照料和精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。
　　赡养人是指老年人的子女以及其他依法负有赡养义务 的人。
　　赡养人的配偶应当协助赡养人履行赡养义务。
　　第十二条赡养人对患病的老年人应当提供医疗费用和 护理。
　　第十三条赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强
迫老年人迁居条件低劣的房屋。
　　老年人自有的或者承租的住房，子女或者其他亲属不
得侵占，不得擅自改变产权关系或者租赁关系。
　　老年人自有的住房，赡养人有维修的义务。
　　第十四条赡养人有义务耕种老年人承包的田地，照管
老年人的林木和牲畜等，收益归老年人所有。
　　第十五条赡养人不得以放弃继承权或者其他理由，拒
绝履行赡养义务。
　　赡养人不履行赡养义务，老年人有要求赡养人付给赡
养费的权利。
　　赡养人不得要求老年人承担力不能及的劳动。
　　第十六条老年人与配偶有相互扶养的义务。
　　由兄、姊扶养的弟、妹成年后，有负担能力的，对年
老无赡养人的兄、姊有扶养的义务。
　　第十七条赡养人之间可以就履行赡养义务签订协议，
并征得老年人同意。居民委员会、村民委员会或者赡养人
所在组织监督协议的履行。
　　第十八条老年人的婚姻自由受法律保护。子女或者其
他亲属不得干涉老年人离婚、再婚及婚后的生活。
　　赡养人的赡养义务不因老年人的婚姻关系变化而消除 。
　　第十九条老年人有权依法处分个人的财产，子女或者
其他亲属不得干涉，不得强行索取老年人的财物。
　　老年人有依法继承父母、配偶、子女或者其他亲属遗
产的权利，有接受赠予的权利。
　　第三章社会保障
　　第二十条国家建立养老保险制度，保障老年人的基本 生活。
　　第二十一条老年人依法享有的养老金和其他待遇应当
得到保障。有关组织必须按时足额支付养老金，不得无故
拖欠，不得挪用。
　　国家根据经济发展、人民生活水平提高和职工工资增
长的情况增加养老金。
　　第二十二条农村除根据情况建立养老保险制度外，有
条件的还可以将未承包的集体所有的部分土地、山林、水
面、滩涂等作为养老基地，收益供老年人养老。
　　第二十三条城市的老年人，无劳动能力、无生活来源
、无赡养人和扶养人的，或者其赡养人和扶养人确无赡养
能力或者扶养能力的，由当地人民政府给予救济。
　　农村的老年人，无劳动能力、无生活来源、无赡养人
和扶养人的，或者其赡养人和扶养人确无赡养能力或者扶
养能力的，由农村集体经济组织负担保吃、保穿、保住、
保医、保葬的五保供养，乡、民族乡、镇人民政府负责组 织实施。
　　第二十四条鼓励公民或者组织与老年人签订扶养协议
或者其他扶助协议。
　　第二十五条国家建立多种形式的医疗保险制度，保障
老年人的基本医疗需要。
　　有关部门制定医疗保险办法，应当对老年人给予照顾 。
　　老年人依法享有的医疗待遇必须得到保障。
　　第二十六条老年人患病，本人和赡养人确实无力支付
医疗费用的，当地人民政府根据情况可以给予适当帮助，
并可以提倡社会救助。
　　第二十七条医疗机构应当为老年人就医提供方便，对
七十周岁以上的老年人就医，予以优先。有条件的地方，
可以为老年病人设立家庭病床，开展巡回医疗等服务。
　　提倡为老年人义诊。
　　第二十八条国家采取措施，加强老年医学的研究和人
才的培养，提高老年病的预防、治疗、科研水平。
　　开展各种形式的健康教育，普及老年保健知识，增强
老年人自我保健意识。
　　第二十九条老年人所在组织分配、调整或者出售住房
，应当根据实际情况和有关标准照顾老年人的需要。
　　第三十条新建或者改造城镇公共设施、居民区和住宅
，应当考虑老年人的特殊需要，建设适合老年人生活和活
动的配套设施。
　　第三十一条老年人有继续受教育的权利。
　　国家发展老年教育，鼓励社会办好各类老年学校。
　　各级人民政府对老年教育应当加强领导，统一规划。
　　第三十二条国家和社会采取措施，开展适合老年人的
群众性文化、体育、娱乐活动，丰富老年人的精神文化生 活。
　　第三十三条国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老
年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年
文化体育活动场所等设施。
　　地方各级人民政府应当根据当地经济发展水平，逐步
增加对老年福利事业的投入，兴办老年福利设施。
　　第三十四条各级人民政府应当引导企业开发、生产、
经营老年生活用品，适应老年人的需要。
　　第三十五条发展社区服务，逐步建立适应老年人需要
的生活服务、文化体育活动、疾病护理与康复等服务设施 和网点。
　　发扬邻里互助的传统，提倡邻里间关心、帮助有困难
的老年人。
　　鼓励和支持社会志愿者为老年人服务。
　　第三十六条地方各级人民政府根据当地条件，可以在
参观、游览、乘坐公共交通工具等方面，对老年人给予优
待和照顾。
　　第三十七条农村老年人不承担义务工和劳动积累工。
　　第三十八条广播、电影、电视、报刊等应当反映老年
人的生活，开展维护老年人合法权益的宣传，为老年人服 务。
　　第三十九条老年人因其合法权益受侵害提起诉讼交纳
诉讼费确有困难的，可以缓交、减交或者免交；需要获得
律师帮助，但无力支付律师费用的，可以获得法律援助。
　　第四章参与社会发展
　　第四十条国家和社会应当重视、珍惜老年人的知识、
技能和革命、建设经验，尊重他们的优良品德，发挥老年
人的专长和作用。
　　第四十一条国家应当为老年人参与社会主义物质文明
和精神文明建设创造条件。根据社会需要和可能，鼓励老
年人在自愿和量力的情况下，从事下列活动：
　　（一）对青少年和儿童进行社会主义、爱国主义、集
体主义教育和艰苦奋斗等优良传统教育；
　　（二）传授文化和科技知识；
　　（三）提供咨询服务；
　　（四）依法参与科技开发和应用；
　　（五）依法从事经营和生产活动；
　　（六）兴办社会公益事业；
　　（七）参与维护社会治安、协助调解民间纠纷；
　　（八）参加其他社会活动。
　　第四十二条老年人参加劳动的合法收入受法律保护。
　　第五章法律责任
　　第四十三条老年人合法权益受到侵害的，被侵害人或
者其代理人有权要求有关部门处理，或者依法向人民法院
提起诉讼。
　　人民法院和有关部门，对侵犯老年人合法权益的申诉
、控告和检举，应当依法及时受理，不得推诿、拖延。
　　第四十四条不履行保护老年人合法权益职责的部门或
者组织，其上级主管部门应当给予批评教育，责令改正。
　　国家工作人员违法失职，致使老年人合法权益受到损
害的，由其所在组织或者上级机关责令改正，或者给予行
政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十五条老年人与家庭成员因赡养、扶养或者住房
、财产发生纠纷，可以要求家庭成员所在组织或者居民委
员会、村民委员会调解，也可以直接向人民法院提起诉讼 。
　　调解前款纠纷时，对有过错的家庭成员，应当给予批
评教育，责令改正。
　　人民法院对老年人追索赡养费或者扶养费的申请，可
以依法裁定先予执行。
　　第四十六条以暴力或者其他方法公然侮辱老年人、捏
造事实诽谤老年人或者虐待老年人，情节较轻的，依照治
安管理处罚条例的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究
刑事责任。
　　第四十七条暴力干涉老年人婚姻自由或者对老年人负
有赡养义务、扶养义务而拒绝赡养、扶养，情节严重构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第四十八条家庭成员有盗窃、诈骗、抢夺、勒索、故
意毁坏老年人财物，情节较轻的，依照治安管理处罚条例
的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第六章附则
　　第四十九条民族自治地方的人民代表大会，可以根据
本法的原则，结合当地民族风俗习惯的具体情况，依照法
定程序制定变通的或者补充的规定。
　　第五十条本法自１９９６年１０月１日起施行。