产权调换的房屋面积缩水应如何处理?/左志平

作者:法律资料网 时间:2024-07-09 16:12:58   浏览:8691   来源:法律资料网
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产权调换的房屋面积缩水应如何处理?

案情简介:
2000年6月,被告华为开发公司建设新元小区,需拆迁原告食品公司部分房屋,为此,双方签订了房屋拆迁安置协议书一份,约定原告回迁门面房262m2,其中:包括民族路(东西向),新元小区公园(小区南大门)入口转角处门面房。2000年9月1日,原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份,约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处1号、2号门面房,建筑面积60.78m2,单价1680元/m2,合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份,载所购房屋方位为新元小区公园(小区南大门)入口转角处1号、2号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时,该小区2号楼门面房亦相继对外预售。其中,同年11月,被告与卢某签订的2号楼35号门面房买卖合同后,附有房屋平面图,显示35号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房,呈内弯圆弧状。此后,被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年6月12日,被告召集原告开会,通报规划调整后的规划方案,可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明;“徐某(被告方副经理):….根据市规划的要求,考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊,对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整,调整的范围基本保持原样不变,去掉转角处的一个三角形的拐角,可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此,请食品公司能理解,关于减少的部分面积,如何处理,待房屋建成后,再做商订。”王某(原食品公司法定代表人):“规划调整,但涉及到我公司回迁的门面房面积减少,到底减少多少目前数据还没有得出来,如果减少的门面房面积,今后在计算上,我们不能按文件标准计算,要给我们亏损企业加大补偿,给予弥补。”事后,被告调整了公园入口转角处1号、2号右边依次是2号楼的36号、35号门面房(此前,平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房,无36号门面房),左边是上二楼的楼梯间通道。随后,被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某,双方签订《房屋购销合同》一份,原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足,且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房,遂找被告,经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2,2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2,遂于2002年5月20日向本院起诉,要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果:
审理认为:被告是具有房地产开发经营资质的企业,在开发新元小区中,需要拆迁原告的房屋,与原告签订了房屋拆迁安置协议,原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同,该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限,以及违约责任等内容,双方意思表示真实,又不违反法律规定,该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力,双方应当遵循诚实信用原则,按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房,在合同履行中,被告调整规划设计方案,在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房,如不增建,被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2,满足原告要求,实现合同目的,而被告建造了36号门面房,并将该房出售给第三人,原告房屋面积减少20.51m2,致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现,被告主观上存在违反合同的恶意,客观上造成原告经济损失,应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后,虽然通知了原告,但原告要求加大补偿,被告亦认同可以协商,双方未达成协议,双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,房价总金额按实调整,应理解为双方对建筑面积合理误差的处理,而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少,不属于合理误差的情形,不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋,具有拆迁补偿利益,其损失的计算,不能按照《商品房销售管理办法》的规定,也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定,应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算,扣除原告购房1680元/m2,其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失,才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足,根据合同第5条规定,按合同约定价款增补、退减房款,而不是市场价赔偿不足面积房款的意见,不能成立,因被告在合同中约定面积差为5%,但实际上相差20.51m2,占原告所购房屋面积的1/3,明显存在恶意,按照合同约定补、减,损害了原告的利益,违反诚实信用原则,该辩解不予采纳。为此,依据《中华人民共和国合同法》的规定,判决:被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元(20.51m2×5792.33元)。
法律点评:
该案是房屋拆迁,进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定,实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5%时,每平方米价格保持不变,不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是:①《商品房销售管理办法》,对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定,……,房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁,实行的是产权调换,其拆除房屋在市区的繁华地段,拆除前没有进行评估,补偿价格很低,产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格,目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议,后又签订房屋预售合同,是对拆迁补偿安置协议的存续,包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房,以市场价卖于第三人,赚取利润,使原告房屋面积20.51m2,按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外,上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题,仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺,使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚,使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则,结合案件的特殊性,依据《中华人民共和国合同法》规定,在判决被告赔偿原告实际损失的同时,又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的,不仅保护了原告的合法利益,同时也给予被告经济惩罚,有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


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在我国,如果孩子调皮捣蛋不听话,家长很可能会打骂孩子。但如果把这种思维带到国外可能会引起不必要的麻烦。前一段时间,笔者到加拿大旅行,听到了很多关于加拿大家长“为了更好地教育”而体罚孩子的法律规定,觉得很有意思,现在和大家分享一下。

在加拿大,为了惩戒孩子的不良行为,达到更好的教育目的,家长可以用打屁股的办法对孩子进行体罚。加拿大《刑法》第43条规定,家长、教师或监护人使用体罚的方式教育孩子,只要合理、适度,就不属侵权。加拿大安大略省高等法院2012年针对一起家长体罚孩子的案件裁决:家长、教师及监护人在管教孩子的过程中,如果孩子不听话和不服从教导时,他们有权利为了孩子的最佳利益,合理地体罚孩子,这种体罚并不违反宪法和刑法中规定的体罚条款。也就是家长可以对孩子进行合理的体罚,但要有一定的限制。具体而言主要有以下规定:

1.关于年龄的规定。2岁以下的儿童绝对不能打,超过12岁的儿童也不能打,也就是说只有2到12岁的儿童可以打。因为2岁以下的孩子太小,不会从体罚中明白什么道理,而12岁以上的孩子完全有比体罚更好的教育方式。

2.关于体罚部位和方法的规定。在加拿大,体罚孩子绝对不能打孩子的颈部或头部,只能打孩子的屁股;不能使用皮带、鞋子或衣架等任何物件抽打儿童的屁股、腿、手臂等身体各部位,而只能用手打;打屁股时必须五指分开,不能有角度,不能打出任何印记或瘀伤。

3.体罚孩子的原因。体罚的原因必须是为了更好地教育孩子,并非发泄愤怒或不满,而且体罚不能对孩子身体造成持久伤害,不能是非人道或是有侮辱性的。

4.不直接接触不一定不会受到处罚。曾经有一名家长,只是手持木条做威吓状要打女儿,没有真正打下去,但经孩子向教师提及后,教师便要求有关家长要到学校接受为期5次的辅导,以确保不向儿童进行恐吓性体罚,如果家长不接受辅导,老师则会向警方举报。加拿大法律认为虐待或袭击并不是真正打下去才算是,只要有意图,或者持着类似攻击性武器的物体,作势打下去或恐吓,便可以构成袭击的罪名。

5.关于体罚孩子的法律责任规定。加拿大除联邦政府有儿童保护法以外,各省都有自己的儿童保护法。例如,安大略省的《儿童福利法》规定,未成年人在家庭中受到虐待,儿童保护会有权将儿童带走,通过法庭取得对儿童的临时监护权,直到法庭审理有关虐待儿童的案件,并作出判决为止。如果孩子在幼儿园向老师告发父母打骂的话,有关部门就会立刻介入,情节严重的,父母甚至会丧失抚养权。

由此可见,加拿大关于体罚孩子的法律规定既保证了家长能管好孩子,又使得孩子免受不必要的伤害,因为为了不伤害而进行伤害本身就是非常荒唐的。


(作者单位:江苏省苏州市吴江区人民法院)

村合作经济组织财务管理试行办法

山西省政府


村合作经济组织财务管理试行办法
山西省政府


前言
为了进一步完善双层经营体制,发展农村合作经济,充分发挥财务工作在经济管理中的重要作用,避免农村财务前清后乱,管好用活集体资金,提高资金使用效益,特制定本办法。

第一章 总 则
第一条 村合作经济组织的财务管理,是农村经营管理工作的重要组成部分。必须坚持民主理财和勤俭办社的原则,加强经济核算,进行经济活动分析,促进商品经济和合作经济的同步发展。
第二条 村合作经济组织的财务管理工作,要认真贯彻执行党和国家在农村的经济政策,遵守财经纪律,加强财务监督,保护集体财产不受损失,同贪污盗窃、投机倒把、侵占集体财产的行为进行坚决的斗争。
第三条 为了加强村合作经济组织的财务管理,必须建立健全乡(镇)经营管理站。乡(镇)经营管理站具有双重职能,一是完成国家委托的各项行政任务,二是为村合作经济组织和广大农民搞好经营管理、经营咨询、家庭记帐服务,受县、乡(镇)人民政府的委托,协调国家、集体
、个人三者利益关系,管理承包合同,对财务进行监督、审计。
第四条 村合作经济组织的财务管理,由村财会人员负责执行。财会人员的主要任务:1.认真执行财务计划和各项管理制度,管好用好集体资金,充分发挥资金的使用效益。2.帮助农户进行经济核算,搞好经济活动分析,为农户提供生产经营决策。3.帮助农户签订、落实各项经
济合同,并监督合同的兑现。4.及时、准确地为上级部门提供各种会计、统计报表,为农户提供咨询服务。

第二章 财务计划管理
第五条 为了有计划地筹集和使用资金,村合作经济组织,应在年初编制财务收支计划和收益分配计划。在编制计划时,必须经村民大会讨论通过,报乡(镇)经营管理站审查备案后方可执行。
第六条 各项计划指标的确定,要坚持实事求是,留有余地。在年初,对各项开支必须作出预算;对于预算外开支,必须经乡(镇)经营管理站审核。
第七条 各项承包指标,需要通过经济合同的形式落实到各个承包单位或个人,到期按合同规定逐条兑现。
第八条 遇有特殊情况,需要修改计划时,应由村合作经济组织或村民委员会提出修改意见,并经村民大会讨论通过,报乡(镇)经营管理站批准。
第九条 每季度末村专业会计应将财务收支计划执行结果向村民委员会作出报告,村民委员会讨论通过后,再向乡(镇)经营管理站汇报,发现问题及时补救与解决,以保证计划的顺利实现。

第三章 固定资产管理
第十条 村合作经济组织,应建立健全固定资产保管、使用、维修、折旧、定期盘点制度,使其经常保持完好状态,提高固定资产的利用率。
第十一条 对大、中型农机具、水利设施、公有建筑等固定资产,要登记造册,确定专人保管,建立使用卡片,任何人不得擅自平分或侵占,发现丢失、损坏要查明原因,由当事人赔偿。
第十二条 购置固定资产时,须事先经村合作经济组织讨论解决,要考虑实际需要和资金能力,严禁盲目购置,造成浪费和损失。
第十三条 固定资产的变价处理,必须经村民大会讨论通过,报乡(镇)经营管理站审核,并将变价收入记入公积金,不得平分或挪用。
第十四条 为确保固定资产更新改造,要实行固定资产折旧制度。每年年终决算时,应以百分之十左右的折旧率提取固定资产折旧费。

第四章 产品物资管埋
第十五条 库存的产品物资要建立健全入库、领用、维修、保管及定期盘点制度。
第十六条 集体购进、自产及农户上交的各种物资入库时,经会计填写入库单,保管员根据入库单清点、验收,核对无误后入库。库存实物要定期盘点、晾晒,防止霉烂损坏。出库时,由会计填写出库单,领用人签名盖章,保管员根据出库单出库。
第十七条 每年年终对库存物资进行一次盘点,发现丢失损坏和库盈库亏时,要查明原因,进行处理,保证帐实相符。属于个人不负责任造成的损失,要按价赔偿;对于正常库亏,要经村合作经济组织讨论通过,主管领导签字,会计做出帐务处理。

第五章 现金管理
第十八条 审批、记帐、出纳人员必须严格分工,互相监督。合作经济组织负责人批钱不管钱;会计管帐不管钱;出纳管钱不管帐。
第十九条 现金库存要按当地银行的限额执行,超过限额的现金必须按时存入银行。不得以任何借口设立小钱柜或把资金转移到其他单位存放,违者按挪用公款追究责任。
第二十条 现金管理人员要严格把关,不得白条顶库,不准借支挪用公款。

第六章 开支审批制度
第二十一条 一切开支都要有审批手续,定项限额内的开支,要经村合作经济组织负责人批准,限额外的开支,应经社员大会讨论通过。
第二十二条 严禁用公款请客送礼,大吃大喝,挥霍浪费,要杜绝任何单位和个人随意筹借、挪用、摊派、拖欠集体资金。违者追究财会人员和当事人的责任。

第七章 集体提留管理
第二十三条 村合作经济组织公积金、公益金、管理费的提留要民主商定,量力而行。根据省委、省人民政府《关于减轻农民负担的若干规定》,集体提留和公共事业统筹费总额应严格控制在上年农民纯收入的百分之五以内。对各项提留资金要专户存入银行或信用社,保证专款专用。


第二十四条 公积金是合作经济组织用于扩大再生产的专用基金,不准用作非生产性项目或生产费开支,坚持先提后用,量入为出的原则。
第二十五条 公益金是合作经济组织用于文化福利事业的专用基金,主要用于文、卫事业、五保户、困难户救济等方面开支。要量力而行,既不能超过提留的最高限额,又不准乱支滥用。
第二十六条 管理费是用于购买办公用品和干部误工补贴、旅差费等方面的开支,不准乱支滥用。
第二十七条 乡(镇)级公共事业统筹费由乡人民代表大会定项限额提出预算,报县人民政府批准,由基层统筹使用,一年一定,不准追加,不能从集体提留中开支。

第八章 财政支农资金管理
第二十八条 为了增强农业后劲,促进农村经济发展,各级财政每年安排相当数量的财政支农资金,用于扶持村合作经济组织和农户发展各项生产,包括村办工副业、小型农田水利和水土保持、植树造林、种草养畜、农村养鱼以及扶贫、救济等。管好用好这些资金,是村合作经济组织
财务管理的组成部分。
第二十九条 建立财政支农资金管理、核算制度。凡财政用于村合作经济组织和农户发展生产、扶贫、救济的资金,都必须提出详细的用款计划,报经有关主管部门批准后执行。对具体支出,要按扶持项目或被扶持的农户建立单独的会计核算,详细登记各项支出,年终经有关主管部门
批准后报销。
第三十条 财政用于扶持村合作经济组织和农户发展生产的各项资金,要严格按规定用途使用,如发现胡支乱用、违反财经纪律的要坚决予以纠正,并追究有关人员的责任。
第三十一条 凡用财政支农资金购置的机器设备、农机具,兴建的厂房、水利工程,营造的林地、草地等都单独造册登记,以便管好用好,发挥其应有的效益。

第九章 明确集体资金权属和债权债务处理
第三十二条 村合作经济组织的财产权属要明确。原来是一村数队的地方,必须处理好原来各队之间的财产关系,不能平调,更不能分掉。原来各生产队积累水平大致相同的,一般可直接将各生产队所有的积累转为村所有,由村统一管理使用,原来各生产队积累水平相差悬殊的,在不
平调的原则下,应采取各种办法加以平衡,多余部分折股到队或试行折股到户,按股分红,但不得抽股,不得以股抵债,也可暂不改变各生产队财产的权属,单独建帐,由村代管。对债权债务也要处理好,不能“一风吹”。
第三十三条 村合作经济组织要抓紧回收各种欠款。对于国营、集体企事业单位欠款、社员欠款(包括生产资料下放款、未兑现合同款)要区别情况抓紧回收。凡有偿还能力的要尽快还清,一次偿还确有困难的,要与合作经济组织签定协议,分期偿还,逾期不还者,要将欠款转为贷款
计收利息。对于特殊困难户,经社员大会讨论通过,酌情减免。合作经济组织在收回欠款的同时,也应积极归还欠外单位或社员的债款。
第三十四条 村合作经济组织对于集体原有的积累资金及回收的资金(包括整顿财务时收回的各种资金)一定要管好用活,可采取有偿使用、定期回收的办法,用于支持本乡、本村资金短缺的合作经济组织和农户发展商品生产,以及开发性生产等扩大再生产,不得用于其它非生产性开
支。

第十章 合同管理
第三十五条 各种承包合同,由乡(镇)经营管理站统一管理、鉴证。对于果园、林场等技术性强、商品率高、利益关系复杂的合同,要经公证部门公证。订立经济合同必须遵守国家法律,合同一式三份,甲乙双方各存一份,交乡(镇)经营管理站一份。任何一方不得无故变更和解除
合同。经济合同发生纠纷,当事人应及时协商解决。协商不成时,可向乡(镇)经营管理站申请调解或仲裁,也可直接向人民法院起诉。
第三十六条 合同的内容要规范,含义表述要明确,合同指标要民主商定,公开招标、投标承包,杜绝“权利合同”、“人情合同”、“关系合同”、“表格合同”、“口头合同”。
第三十七条 遇到特殊情况需要变更或解除合同时,应参照经济合同法的有关规定办理,并经村民大会讨论通过,将结果公布于众。
第三十八条 做好合同兑现工作。合同兑现要尽量以现金结算,一般不记往来,以防止产生新的拖欠。

第十一章 民主理财制度
第三十九条 实行帐目公开,民主理财。财务帐目每半年必须公布一次,年终进行财务全面检查和清理,把财务工作置于群众的监督之下。
第四十条 制定各项财务计划,决定分配方案,进行联营投资等重大经济活动,须经村民大会讨论通过。

第十二章 会计档案管理
第四十一条 会计凭证、帐簿、报表、收益分配方案、生产计划、财务计划、基本情况统计、合同、契约、产权所有证券等资料,应当分年整理,建立档案,妥善保管,不得散失。
第四十二条 要建立档案室,配备档案柜,制定查阅制度,由现任会计统一保管,卸任财会人员不得将自己任期内的财务资料带走私自保存。已经归档的财务资料,任何人不得擅自拆封和抽出,需要查阅时,必须有档案保管人员在场,阅后归存。不得遗失、损坏、涂改和销毁。确实需
要带走查阅时,须经上级领导批准,开具借条,按时归还。
第四十三条 严格遵守会计档案保管年限及销毁制度。原始凭证、记帐凭证、总帐、明细帐和各种登记簿、会计移交清册等保存十五年。社员股金帐、固定财产帐、会计年报、基本情况统计、重要契约、经济合同、销毁档案材料清单等永久保存。销毁到期资料时,要将销毁资料造册登
记,并由有关人员组成小组,监督销毁。

第十三章 财务人员交接制度
第四十四条 财会人员要保持相对稳定,调动和任免时必须办理接交手续,交待清楚。前任会计必须结清帐目,将任期内的全部业务处理完毕。不能出现“分段帐”和“包包帐”。
第四十五条 在交接财务手续时,要编制移交清单,移交人、接交人、监交人要签名盖章。

第十四章 财务人员管理制度
第四十六条 实行会计专业化。大村以村设专业会计,小村设联村会计。会计的报酬不得低于村主要干部。村专业会计的任免,由乡(镇)经营管理站考核提出意见,村民大会讨论通过。
第四十七条 要建立会计岗位责任制,促使其记好帐、算好账,搞好经济核算及经济活动分析,努力提高经济效益。
第四十八条 会计要带头遵守各项财务制度,严格执行财经纪律,勇于抵制不正之风。
第四十九条 加强对财会人员的培训工作,不断提高其业务素质。各乡(镇)要以站网活动形式,经常开展培训工作。

第十五章 财务审计制度
第五十条 村合作经济组织的审计工作,由县人民政府委托县、乡(镇)经营管理机构负责。
第五十一条 财务审计的主要内容有:财务收支情况,财务制度执行情况,资金管理和使用情况等。



1987年5月8日