扬州市市区城市道路管理办法

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扬州市市区城市道路管理办法

江苏省扬州市人民政府


扬州市人民政府令第68号


《扬州市市区城市道路管理办法》已于2010年4月13日经市政府第29次常务会议讨论通过,现予公布,自2010年6月4日起施行。



市长:谢正义


二O一O年五月四日


扬州市市区城市道路管理办法

第一章 总 则
第一条 为提高城市道路管理水平,保障城市道路完好,充分发挥城市道路功能,促进城市经济和社会发展,根据国务院《城市道路管理条例》等有关规定,结合本市市区实际,制定本办法。
第二条 本办法所称城市道路,是指供车辆、行人通行,具有一定技术条件的道路及其附属设施,具体包括:
(一)车行道、人行道、路肩、路牙、路沿、边坡、挡土墙及其附属设施;
(二)隔离带、隔离栏、安全旱岛等;
(三)桥梁、隧道及其附属设施;
(四)雨水管道、污水管道、雨污合流管道、雨水检查井、污水检查井、雨水支管道、雨水收水口、雨水管道出水口及其附属设施等。
第三条 本办法适用于本市市区范围内城市道路的规划、建设、养护、维修和路政管理。
第四条 扬州市城乡建设部门是市区城市道路的主管部门,其所属的市政设施管理机构负责市区城市道路的养护、维修和日常管理工作。
各区政府确定的城市道路主管部门和扬州经济技术开发区、新城西区、蜀冈—痩西湖风景区管委会指定的机构,负责做好辖区内或管理范围内的城市道路的养护、维修和日常管理工作,并给予经费保障。
城市道路与公路结合部的管理按照有关法律法规和本办法有关规定确定城市道路主管部门和交通主管部门的管理职责。
规划、公安、交通、城管、园林等部门应当按照各自的职责,协同做好城市道路的养护、维修和管理工作。
第五条 城市道路实行统一管理和分级负责相结合的原则。
第六条 任何单位和个人均有依法使用和保护城市道路的权利和义务,对损坏城市道路的行为有权制止、检举。
对保护城市道路做出显著成绩的单位和个人,由城市道路主管部门给予表彰和奖励。

第二章 规划与建设
第七条 市人民政府根据城市总体规划,组织规划、城乡建设、公安、交通等部门编制城市道路发展规划。
城市道路主管部门应当根据城市道路发展规划,编制城市道路年度建设计划,经征求有关部门意见后,报市人民政府批准后实施。
第八条 城市供水、排水、燃气、热力、供电、通信、消防、交通等依附于城市道路的各类设施的年度建设计划,应当与城市道路年度建设计划相协调,依照先地下后地上、先深埋后浅埋的顺序,与城市道路同步建设。
新建城市道路应当根据管线类型的技术规范同步进行公共管廊建设;改建、扩建城市道路,具备条件的也应当根据管线类型的技术规范同步进行公共管廊建设。所有井盖框规格、材质应当统一要求。
第九条 相关部门在制定依附于城市道路建设各种管线、杆线、环网柜、分支箱等设施建设方案时,应当会同城市道路主管部门确定。
第十条 承担城市道路设计、施工、监理的单位,应当具有相应的资质等级,并按照资质等级承担相应的城市道路的设计、施工、监理任务。
城市道路的设计、施工应当严格执行国家和地方规定的城市道路设计、施工的技术规范。
第十一条 城市道路施工,实行工程质量监督制度。
城市道路工程竣工验收合格后,方可交付使用。
城市道路工程竣工后未设置道路交通信号灯、交通标志、交通标线以及桥梁有效交通标志(限载标志、限高标志、通航标志等),不得交付使用。
第十二条 城市道路工程竣工后一年内,建设单位应当按照城市道路管理权限向市、区城市道路主管部门移交,并提供以下资料:
(一)单位工程竣工验收证明书;
(二)单位工程移交书;
(三)工程竣工资料,包括设计文件、设计变更文件、竣工图(包括电子文档)、功能性试验报告、工程施工总结、监理预验收质量评估报告等。
移交手续未办理期间,建设单位应当负责道路的维护和管理。
第十三条 城市道路实行工程质量保修制度。按照《建设工程质量管理条例》规定的工程质量保修期,自交付使用之日起计算。保修期内出现工程质量问题,由有关责任单位负责保修。
第十四条 依附于城市道路的各类管(杆)线等设施的信息数据和竣工资料,建设单位应当依法向城建档案馆和有关部门移交,并报城市道路主管部门备案。
第十五条 在城市建设中,需要对依附于城市道路的原有设施进行拆除、移动的,应当征求城市道路主管部门和有关部门的意见。

第三章 养护与维修
第十六条 城市道路主管部门按照城市道路养护的等级、数量和养护维修定额,逐年核定养护、维修经费,统一安排养护、维修资金。
第十七条 城市道路主管部门、各区政府或管委会组织建设和管理的城市道路,由其所属市政设施管理机构或委托的单位负责养护、维修。
单位投资建设和管理的道路,由投资建设的单位或者其委托的单位负责养护、维修。
第十八条 城市道路养护、维修作业单位,应当严格执行城市道路养护、维修的技术规范,确保养护、维修工程的质量。
城市道路主管部门负责对城市道路养护、维修工程的质量进行监督检查。
第十九条 城市道路养护、维修作业单位应当建立健全城市道路养护、维修信息档案,及时、全面、准确记载养护、维修作业和巡查、检测等情况,并每季度报市政设施管理机构备案。
第二十条 城市道路出现坍塌、坑漕、水毁、隆起等损毁的,城市道路养护单位或管理部门应当及时修复。
城市道路养护、维修作业单位应当在养护、维修工程施工现场按规定设置规范的安全警示标志和安全防范设施,保障行人和交通车辆安全。
城市道路的养护、维修工程需要封闭道路中断交通的,城市道路养护、维修作业单位应当向城市道路主管部门和公安交通管理部门备案,并提前5日向社会公告。
城市道路的养护、维修工程应当按照规定的期限修复竣工。
第二十一条 设置在城市道路上的各类管线、检查井、箱盖及其附属设施,应当符合城市道路养护规范。因残缺破损或者丢失,影响交通和安全的,有关产权单位应当立即设立警示标志和安全防范设施,并及时予以修复。
因城市道路交通管理的需要,交通设施的养护单位或管理部门应当及时增设、调整、更新交通信号灯、交通标志、交通标线等交通设施。
第二十二条 各类建设工程施工可能损坏城市道路的,建设单位或者施工单位应当在开工前与市政设施管理机构签订保护和赔偿协议。
第二十三条 根据桥梁的类别,城市桥梁周围10~60米范围内水域和陆域为桥梁安全保护区。
城市桥梁经检测评估,结构承载能力下降但尚未构成危桥的,养护、维修作业单位应当根据城市道路主管部门要求,及时变更承载能力标志和设置警示标志,并采取加固等安全措施。
第二十四条 城市道路主管部门应当制定和实施城市道路安全抢险应急预案,并负责定期组织演练。
城市道路养护、维修作业单位应当根据养护、维修规范及合同和应急预案的要求,建立应急抢险机制,配备应急抢险队伍。
城市道路、桥梁发生塌陷、断裂等影响通行安全的,养护、维修作业单位应当根据养护、维修合同的要求,立即采取措施,设置警示标志和安全防范设施,并向城市道路主管部门和公安交通管理部门报告。
第二十五条 城市道路、桥梁设施养护、维修的专用车辆,应当使用统一标志,安装示警灯,喷涂明显的标志图案。
城市道路、桥梁设施养护、维修的专用车辆作业时,应当开启示警灯和危险报警闪光灯;在不影响过往车辆通行的前提下,其行驶路线和方向不受交通标志、标线限制,过往车辆和人员应当注意避让。

第四章 路政管理
第二十六条 城市道路主管部门的路政管理人员执行公务时,应当按照有关规定佩戴标志,持证上岗。  
第二十七条 城市道路范围内禁止下列行为:
(一)擅自占用、挖掘城市道路;
(二)偷盗、挪动、毁损城市道路附属设施;
(三)在道路上搅拌混凝土、打砸硬物,排放污水或者其他污染腐蚀物;
(四)擅自在桥梁设施安全保护区内进行牵拉、吊装、打桩、顶进、挖砂、取土、爆破等作业或修建影响桥梁设施正常使用的建筑物、构筑物;
(五)在桥梁上架设压力在4公斤/平方厘米(0.4兆帕)以上的煤气管道,10千伏以上的高压电力线和其他易燃易爆管线;
(六)擅自在桥梁设施上设置广告牌、装潢装饰、增加静载及其他挂浮物;
(七)其他损害、侵占城市道路的行为。
第二十八条 有下列情形之一的,城市道路不得挖掘;确需挖掘的,经城市道路主管部门和公安交通管理部门审查同意并报市政府批准后实施:
(一)新建、扩建、改建道路交付使用不满五年的;
(二)大修道路竣工后不满三年的;
(三)在法定节假日和全市性重大公共活动期间。
其他因工程建设需要挖掘城市道路的,应当持规划部门批准的文件和有关设计文件,到城市道路主管部门和公安交通管理部门办理审批手续,方可按照规定挖掘。
临时破路、并可即时修复的,应当简化审批手续,由城市道路主管部门审批。
第二十九条 挖掘城市道路的单位和个人,应当遵守下列规定:
(一)应按批准的地域、范围、时间和要求进行施工,需要移动位置、扩大面积、延长期限的,应当向原批准部门申请办理变更或者延期手续;
(二)在施工地段设置围栏等安全防护设施和必要的导向、警示标志,夜间设置照明警示标志;
(三)挖掘工程实施分段施工,主要道路口和横穿道路的挖掘工程尽可能在夜间施工,白天采取措施恢复交通;夜间作业施工现场,必须设红灯或闪光路障灯等发光警示装置;
(四)不得擅自移动、拆除城市道路附属设施和交通安全设施;
(五)工程竣工时,应将回填土分层夯实,及时清理施工现场;
(六)按规定交纳城市道路挖掘修复费。
城市道路主管部门应对道路挖掘工程进行监督和验收。
第三十条 严格限制在城市道路规划红线范围内设置门前台阶、坡道、封闭门前广场和擅自开设路口的行为。确需在城市道路上修筑出入通道口的,应当持规划部门批准的建设工程规划许可证和施工设计图,到城市道路主管部门和公安交通管理部门办理有关手续,并按照批准的要求实施。
第三十一条 因特殊情况需要临时占用城市道路的,须经市城管部门批准,方可按照规定占用。
  经批准临时占用城市道路的,不得损坏城市道路;占用期满后,应当及时清理占用现场,恢复城市道路原状;损坏城市道路的,应当修复或者给予赔偿。因临时占用城市道路的赔偿金交纳给市政设施管理部门,负责并由其负责维修。
第三十二条 城市道路主管部门应当根据不同等级、不同结构、不同类型的城市桥梁,划定城市桥梁安全保护区域的范围,并向社会公布。
第三十三条 在城市桥梁安全保护区域内不得从事影响桥梁功能和安全的活动。
确需在城市桥梁安全保护区域内进行疏浚、挖掘取土、建筑打桩、地下管道顶进等作业的,应当制定桥梁保护安全措施,并经城市道路主管部门同意后,方可施工。
第三十四条 需要依附于城市桥梁设置各种管(杆)线等设施的,应当提供原桥梁设计单位的技术安全意见,经城市道路主管部门批准后,方可设置。
因特殊情况无法提供原桥梁设计单位技术安全意见的,由城市道路主管部门组织有关部门、单位和专家进行可行性论证。
第三十五条 履带车和特殊超限运输车辆需要在城市道路上行驶时,应经城市道路主管部门和公安交通管理部门批准,并应采取必要的保护措施,方可按指定的时间、路线行车、停车。
第三十六条 雨污水管道接入城市排水管网、拆除或降低人行道、修建出入口、接坡、更改道路结构等工程施工,由市政设施管理机构统一实施。 

第五章 法律责任
第三十七条 违反本办法的规定,造成城市道路或其附属设施损坏的,应当承担民事赔偿责任,逾期不赔偿的,依法加罚滞纳金。
第三十八条 违反本办法的规定,按照《城市道路管理条例》以及其他法律法规规章规定,应当实施处罚的,由有关部门依法予以处罚。
破坏城市道路或其附属设施,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 当事人不服行政机关作出的行政处罚决定的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼;逾期既不申请行政复议或提起行政诉讼,又不执行行政处罚决定的,依法强制执行。
第四十条 国家机关人员在城市道路管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十一条 城市道路管理中涉及地下管线管理的,按《扬州市市区地下管线管理办法》(市政府第65号令)执行。
第四十二条 本办法自2010年6月4日起施行。


主题词:城市 道路 管理 办法 命令
主送:各县(市、区)人民政府,市各委、办、局(公司),
市各直属单位。
抄送:市委各部委办,市人大常委会办公室,市政协办公室,
市法院,市检察院,军分区,驻扬各单位。
扬州市人民政府办公室 2010年5月14日印发


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高圣平 中国人民大学法学院 副教授 , 杨旋




关键词: 建设用地使用权 续期 土地使用费 地上物 补偿请求权 取回权
内容提要: 建设用地使用权期限届满后可以续期,其中住宅建设用地自动续期,非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素;续期的次数以一次为宜;续期时应当按照约定或规定支付土地使用费,但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的,建设用地使用权消灭,建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权;土地所有人不予补偿的,应适当延长使用年限;建设用地使用权人不愿意延长的,丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物;逾期不取回的,土地所有人无偿取得地上物所有权。


建设用地使用权期限届满后的法律后果,是我国物权立法过程中争议较大的一个问题,为了确保《物权法》能够按时审议通过,立法机关对此采取了回避的态度。但始自2009年的《土地管理法》的全面修订工作却不得不对此问题作出回答,如何依照用益物权的基本法理并契合我国现实实践作出具有可操作性的规定,无疑是摆在立法者面前的一大难题。本文拟从现行相关规则的立法原意、相关制度的比较法观察以及《土地管理法》修订过程中的相关制度设计[1]等几个方面略陈管见,以求教于同仁。
一、现行相关规则的梳理及其质疑
在《物权法》施行之前,国内有关建设用地使用权期限届满后法律后果的规定主要体现在《城市房地产管理法》[2]和国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》上。《城市房地产管理法》第22条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定建设用地使用权期限届满后的法律后果的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”第41条规定:“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。”
由此可见,土地使用权[3]期限届满后的法律后果主要体现为:第一,在期限届满前1年申请续期,经批准后重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金;第二,期限届满未申请续期或申请续期未获批准的,土地使用权消灭,国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权。[4]土地使用者交还国有土地使用证,并依规定办理注销登记。该规定由于过分着重于维护土地所有人的利益,与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合,因而受到了广泛的质疑。[5]
第一,由土地使用权人各别提出申请,在住宅用地情形下基本不可行。在我国城市住宅以公寓为主要形态的背景下,要求同一公寓楼的全体业主共同申请或各别申请,并重新签订土地使用权出让合同,其执行难度之大和行政成本之高昂应是可想而知。[6]
第二,地上建筑物是土地使用权人投资的结果,其所取得的独立于土地使用权的所有权具有正当性,这一所有权理应受到法律的保护,非依法定理由和法定程序不得剥夺。土地使用权期满,国家作为土地的所有人,依据所有权的弹性力,可以收回土地。但国家却无任何法律根据强制无偿收回属于他人的建筑物,这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背。[7]期满后由国家无偿收回的做法,“有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的‘谁投资,谁所有’的政策和保护财产所有权的原则,也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。”[8]
第三,期限届满由国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权的做法,会损及资源的有效和永续利用。这一制度设计本身会助长土地使用人对其建筑物进行掠夺性的使用,甚至放纵对建筑物的破坏行为。[9]在利益驱动下,土地使用人往往竭泽而渔,甚至不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化,土地的有效和永续利用将无从谈起。[10]
第四,法律规范之间互不协调,违反对相同事项作相同处理的基本法原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定,在收回当事人无偿取得的行政划拨土地时应对其地上建筑物给予适当补偿,但第40条规定国家收回当事人有偿取得的转让土地时,反而对其地上建筑物不予补偿,同一法规内部的规定不仅相互矛盾,而且有失公平。[11]
《物权法》立法过程中对此问题的处理也颇费周折。《物权法草案》四审稿和五审稿均规定:“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付标准和办法,由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。最终审议通过的《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见,建设用地土地使用权期满后的法律后果在住宅用地和非住宅用地上存在区别。
第一,住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。这一规则切实保护了建筑物的所有权,真正体现了以人为本的理念和对民生的关注。[12]但《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。“考虑到住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费,是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅用地使用权的期限为70年,如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务,目前还缺乏足够的科学依据,几十年后,国家富裕了,是否还要收土地使用金,应当慎重研究,物权法以不作规定为宜。而且,物权法不作规定,也不影响国务院根据实际情况作出相关规定。因此,本条对建设用地使用权期限届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。”[13]
第二,关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果,《物权法》分别授权法律、行政法规规定,在没有新的法律、行政法规规定之前,适用前述《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。至于地上建筑物的处理,《物权法》新增的规定是有约定的依约定,[14]没有约定的,依照法律、行政法规的规定,这样其又直接指向了前引《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定,从而又出现了上述广受垢病的问题。
第三,建设用地使用权在期限届满后而消灭的,应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。[15]
《物权法》的上述规定给《土地管理法》的修订工作提出了以下需要解答的问题:第一,续期的期限如何确定,是否能多次续期?续期期限届满后如何处理?续期时是否支付土地使用费以及如何支付?第二,期限(包括续期期限)届满,国家收回地上物是否需支付对价,以及如何支付对价?[16]
二、比较法考察:以我国台湾地区新修订的地上权相关规则为中心
我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当,[17]均为在他人土地之上设立的以建造并保有建筑物为目的的他物权。准此,虽然不动产所有权在各国均有其固有法色彩,但对于以提高土地利用效率为目的的他物权之一—地上权,却有共同的基础和本旨。
建设用地使用权期限届满后建筑物的归属问题是土地与建筑物关系原理的具体运用。在比较法上,就土地和其上建筑物之间的关系有两种不同的立法例:一是所谓结合主义,不承认建筑物为独立的不动产,但建筑物不必附合于土地所有权,亦可附合于地上权,地上权期限届满后,地上建筑物归土地所有权人所有,但土地所有权人应当给予地上权人相应价值的赔偿;二是所谓分离主义,承认建筑物为独立于土地的不动产,但土地与建筑物异其主体时,建筑物尚需取得正当的土地权源,地上权即为其中之一。地上权期满后地上建筑物的所有权并不当然消灭,此时建筑物的所有人享有对建筑物的收回权、补偿请求权和延期请求权。[18]
一般认为,我国台湾地区“物权法”系属德国民法或瑞士民法之继受法,[19]但细查其内容,却与日本民法甚为接近。[20]同时,我国台湾地区、日本和我国大陆地区一样,均认为建筑物与土地为各别独立的不动产(权利)类型,更有比较研究的价值。而我国台湾地区于2010年修正公布了其包括地上权在内的“民法”物权编用益物权及占有部分,“修正了地上权之类型与内容,展现全新之风貌”,[21]以期实现物尽其用及永续利用之理想,[22]更具时代性和可参照性。
依修正后的我国台湾地区“民法”第840条、第839条之规定,地上权存续期间届满后地上建筑物的处理规则体现为以下几点:[23]第一,在地上权因存续期间届满而消灭时,当事人之间就地上物的处理有约定的,依其约定。第二,没有约定的,地上权人不必拆除其地上建筑物,可在地上权存续期间届满前,定1个月以上的期间,请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿。第三,一旦土地所有人拒绝地上权人的补偿请求或在规定期内不确定回答是否补偿,则应酌量延长地上权的存续期间,以维护地上权人的利益。该延长的期间由当事人双方协商确定,不能达成协议的,任何一方均可请求法院参酌建筑物与土地使用之利益予以判决。第四,如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿,则由土地所有人和地上权人就时价进行协商,不能达成协议的,可以请求法院裁定,土地所有人不愿依裁定的时价予以补偿的,适用前述延长地上权存续期间的规定。第五,如果地上权人不愿意延长存续期间,则不得请求建筑物时价补偿。此时,地上权人可取回其建筑物,但应回复土地原状,如果未能在地上权消灭后1个月内取回其建筑物,建筑物则归属于土地所有人。地上权人有碍于土地的利用时,土地所有人可请求回复原状。[24]第六,在延长的期间届满后,不再适用上述规则,以免反复绵延,但如果土地所有人和地上权人另外达成延长地上权存续期间的协议,当然应当尊重其协议。
我国台湾地区的上述规定体现了如下特点:第一,采取私法自治为主,公权介人为辅的规范方式。[25]如当事人之间就地上权存续期间届满后地上物的处理已作约定的,即依其约定,未作约定时,才适用相关推定规则;在时价和延长期间之确定上又体现了公权的适度干预。第二,维持建筑物的经济功能。一般而言,建筑物的权利独立于土地的权利,因而在地上权回归土地所有人时,建筑物并不随之归属于土地所有人,而应由原地上权人取回,并恢复土地原状。但在地上权存续期间届满后,并非一律拆除建筑物。无论是土地所有人时价补偿,还是延长存续期间,其宗旨均在于充分发挥建筑物的利用价值,以免浪费社会财富。第三,在兼顾地上权人和土地所有人的利益的基础上,优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权,其旨在避免地上权人的投资遭受重大损失,但为兼顾土地所有人不愿补偿或无经济能力不能补偿之窘境,又明定酌量延长地上权存续期间,对双方之利益衡量作周全的考量,实值赞同。[26]
三、建设用地使用权期限届满后的续期规则
我国物权法对建设用地使用权期限届满后的续期,依建设用地用途的不同分别作了规定,其中,属于住宅建设用地的,自动续期;属于非住宅建设用地的,“依照法律规定办理”,[27]留待《土地管理法》修订时解决。根据《城市房地产管理法》第22条,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,依申请而续期。
(一)续期的期限如何确定
《物权法》对于建设用地使用权期限届满后自动续期的期限并没有作出规定,主要是考虑到在续期之后,也可能因为一定事实的出现,使得自动续期没有必要。尤其是因为考虑到建筑物所有人可能因各种原因而丧失所有权,所以,《物权法》不可能规定住宅建设用地使用权的期限无限延长。[28]
建设用地使用权期满后续期的基本前提是地上物仍在使用年限之内,仍有符合其用途的使用价值。无论是自动续期还是依申请而续期,都存在续期的期限如何确定的问题。对此,有学者认为,续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限,最长与国家规定的最长使用年限一致;[29]也有学者认为,续期期限应为法律所规定的最长期限,例如居住用地即为70年。[30]
笔者认为,建设用地使用权期限届满后的续期期限的确定应结合修法时对建设用地使用权的最高年限的规定等综合考虑。如果修法时维持最高年限的现有规则,即居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年,续期期限的确定应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素。[31]就住宅用地而言,应主要考虑房屋的结构与耐用年限;就非住宅用地而言,应主要考虑土地还原利率以及房屋的结构与耐用年限。应当注意的是,续期期限的确定不应考虑对地上建筑物的实质性改良,例如推倒重建。
(二)续期的次数是否以一次为限
关于建设用地使用权续期之后的期限届满之后是否还可以再次续期,存在不同观点。建设用地使用权只是对土地所有权部分权能的有期限让渡,如果允许不断续期,无异于事实上的土地所有权买卖;[32]如果只允许一次续期,那么期满后的地上物所有权归属又将难以确定,或者在这个出让期内原地上物灭失,建设用地使用权人又重新构筑建筑物,其所有权如何确定,此时是否可以由国家无偿收回,这也有待法律修订时予以明确。[33]
笔者认为,续期次数是否受限,取决于续期期限的确定模式和方法。如果期限届满后的续期期限已经考虑到房屋的结构与耐用年限等因素,续期期限以一次为宜,亦即续期期限届满后不再续期。如果期限届满后的续期期限采取统一的年限规定,如20年、40年,没有考虑具体建筑物的结构与耐用年限等因素,则在续期期限届满后,如仍在耐用年限内,应允许再次续期。
(三)续期时是否应当支付土地使用费
我国物权法对续期时是否应当支付土地使用费[34]的问题未予明确,而是授权其他法律规定。《土地管理法》修订过程中有意见认为,国有建设用地使用权经批准准予续期的,应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同,支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费,仍未确定。[35]目前争议最大的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。
一种观点认为,住宅建设用地使用权期限届满后自动续期,不应支付土地使用费。[36]其理由在于:第一,“自动”续期,就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为),建设用地使用权的期限就会自动续延,否则,就不是自动续期了。[37]第二,消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下,用终其一生的收入购置房产后,还要在70年后续交昂贵的土地使用费,无法让民众接受。[38]
另一种观点则认为,建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。其理由在于:第一,土地是不可再生资源,在我国未开征遗产税的情况下,有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移,符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念,是社会公平理念的体现。第二,土地使用费实质上既有累计若干年收取的地租性质,又有一次性收取的税费性质,具有明显的期限属性,续期为取得新的期限,即应另行缴纳土地使用费。第三,土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续期,可以提供稳定的地方财源,为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力,有利于建设惠及全民的公共财政,保证地方政府的正常运转。第四,我国现行的房地产税负“重流转,轻保有”的现状,妨碍了房地产交易的进行,助长了土地的隐形交易和投机,刺激了土地价格上涨。严格对土地使用权有偿续期的管理,从长远来看可以提高房屋保有的成本,促进盘活现有房地产存量,从而在一定程度上达到不动产资源的优化配置。[39]第五,无偿续期使得土地所有权无法体现,虚化土地所有权,有土地私有化之嫌,同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。[40]
笔者认为,建设用地使用权作为在他人之物(国家或集体的土地)上所设定的权利负担,自应有期限限制,否则建设用地使用权有沦为土地所有权、导致土地私有化之嫌。地上物所有权人取得建设用地使用权所支付的土地使用费,自应是一定期限内土地所有权人放弃土地所有权的使用权能而取得的对价,也就是说,这一土地使用费的确定与一定的使用年限直接关联。建设用地使用权期限届满,即意味着建设用地使用权人使用他人土地已没有正当基础。此际,“建设用地使用权人”继续使用土地的唯一途径就是与土地所有人达成合意。建设用地使用权人在新的期限内使用土地,是否需要支付土地使用费,自应取决于双方的合意,但主要取决于土地所有人之意愿,因为建设用地使用权人自是要求不支付土地使用费。
就用益物权的基本法理而言,期限届满续期,建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利,自应支付对价—土地使用费。此点不因建设用地的用途是住宅和非住宅而存差异。[41]不同之处在于,对于非住宅用地,土地使用费应由土地所有人与建设用地使用权人个别磋商,另行签订建设用地使用权设立合同予以确定;但就住宅建设用地土地使用费而言,在目前以多层住宅公寓为主的情况下,个别磋商几无可能,因而宜在公众的广泛参与下,由土地所有人根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。当然,土地所有人基于公共政策等因素的考虑,亦可在住宅建设用地使用权自动续期时不要求使用人支付土地使用费,当属权利之抛弃,自无不许之理。
其实,广受关注的问题在于如果需支付土地使用费的话,按什么标准支付。就住宅建设用地而言,学者提出可参照我国香港地区的做法,不过,香港土地续期按年度缴纳新地税的做法在很大程度上仅具象征意义。香港的到期土地续期处理主要由其《政府租契条例》、《新界土地契约(续期)条例》等法律规定,处理方式是土地自动续期,期限同上一次土地批租年限,续期不需补交地价,仅需每年缴纳新地税,标准为年度差晌的3%,差晌为房产年度总租金的5%,因此,续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5%、市场地价的0.1 WO。时至今日,此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。[42]
笔者认为,建设用地使用权续期时确定土地使用费的总原则是其应低于新增用地的使用费标准,因为土地所有人对于续期用地无须增加投人开发成本,同时续期用地上有地上物,其地价必然低于同等条件下的新地价。[43]同样还应区分住宅用地和非住宅用地两种情形各别规定,就住宅用地而言,仅象征性支付土地使用费,并可采取逐年交纳的做法;[44]就非住宅用地而言,虽然不实行“招、拍、挂”等竞争性定价方式,但亦应在新土地地价的基础上实行一定折让。
四、建设用地使用权期限届满后地上物的处理规则
依现行相关规则,建设用地使用权期限届满,建设用地使用权人未申请续期,或申请续期未获批准的,国家无偿收回建设用地使用权,无偿取得地上物的所有权。对此规定的质疑已如前述。《土地管理法》修订过程中有意见认为:非住宅国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的,无偿收回建设用地使用权,地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理,有约定的,按约定处理;没有约定或者约定不明确的,地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回,按照评估价格给予补偿。集体建设用地使用权出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,经双方协商达成一致后续期;协商未达成一致的,由农村集体经济组织收回。地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理,有约定的,按约定处理;没有约定或者约定不明确的,地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回,按照评估价格给予补偿。[45]对于此种意见,以下三个问题殊值探讨。
(一)是否充分尊重当事人的意思自治
前述意见认为,建设用地使用权期限届满后地上物的处理,有约定的,按约定处理,充分肯定了私法自治原则的应用,因为即使是国家,在这里也仅是土地所有人,并不当然享有优越于合同相对人的权利。但是,即使脱逸开其公权力身份,土地所有人也是垄断的土地供给者,处于经济上的强势地位,其与建设用地使用权人签订的建设用地使用权设立合同真的能体现当事人的真实意志吗?
从国土资源部(原国家土地局)、国家工商行政管理总局(原国家工商管理局)历次发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本均可看出这一问题,虽然示范文本的作用仅在“示范”,但实践中,各地采用的都是上述示范文本[46]或根据示范文本稍作修改后的本地格式文本。1994年国家土地局和国家工商局发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一94一1001)规定,出让年限届满,土地使用权及地上物由出让人无偿收回;[47]2000年国土资源部、国家工商行政管理局修订发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一2000一2601)和2008年国土资源部、国家工商行政管理总局根据物权法新修订发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF一2008一2601)均规定,出让期限届满,土地使用人未申请续期的,地上物由出让人无偿收回。[48]就续期申请因公共利益需要而未获批准的情形,GF -2000一2601规定的是按地上物的残余价值给予相应补偿;[49]GF一2008一2601在前述规定的基础上增加了一个备选项,“地上物由出让人无偿收回。”[50]

关于外商投资中药饮片生产企业生产范围有关问题的通知

国家食品药品监督管理局


关于外商投资中药饮片生产企业生产范围有关问题的通知

国食药监安[2006]14号


各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局):

  根据2005年1月1日起施行的《外商投资产业指导目录》(中华人民共和国国家发展改革委员会、中华人民共和国商务部令第24号)的规定,“传统中药饮片炮制技术的应用及中成药秘方产品的生产”为禁止外商投资产业。

  《中华人民共和国药典》(2005年版)药材炮制通则规定:“药材炮制系指经净制、切制、炮炙处理,制成一定规格的饮片,以适应医疗要求及调配、制剂的需要,保证用药安全和有效。”药材炮制分为净制、切制和炮炙。传统中药饮片炮制技术的应用指的是炮炙技术的应用。

  为使外商投资方向与我国国民经济和社会发展规划相适应,各省(区、市)食品药品监督管理部门要严格执行国家产业政策,严把外商投资企业准入关。对已经批准的外商投资企业,省级食品药品监督管理部门在对中药饮片生产企业换发《药品生产许可证》时明确标注“净、切制”,限制其生产范围。


                            国家食品药品监督管理局
                             二○○六年一月十日